محاسبه مالیات درآمد اجاره املاک + 6 نکته مهم و مثال

رایان محاسبان

مالیات بر درآمد اجاره ملک عبارت است از کل مبلغ اجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر 25 درصد بابت استهلاک و تعهدات مالک. در صورتی که مالک شخصی حقیقی باشد درآمد مشمول مالیات آن به نرخ ماده 131 قانون مالیات مستقیم محاسبه می شود. اما اگر مالک شخصی حقوقی باشد درآمد مشمول مالیات آن با نرخ 25% مشمول مالیات خواهد بود.

مهلت زمان پرداخت مالیات اجاره نیز تا 31 تیرماه است.

برای محاسبه مالیات اجاره پس از بدست آوردن 75 درصد مبلغ اجاره، اگر موجر شخص حقیقی باشد، درآمد اجاره مشمول مالیات تا 200 میلیون تومان 15 درصد مالیات، از 200 تا 400 میلیون 20 درصد مالیات و از 400 میلیون به بالا 25 درصد مالیات دارد. اما اگر موجر شخص حقوقی باشد درآمد اجاره مشمول مالیات در 25 درصد ضرب میشود. توجه داشته باشید موجر شخص حقوقی میبایست مالیات را از اجاره هایی که پرداخت میکند، کسر کرده و به حساب اداره مالیات واریز کند.

نکته 1: املاک مسکونی در تهران تا 150 متر و در شهرستان ها تا 200 متر معاف از مالیات اجاره هستند و نیازی به ارائه اظهارنامه هم ندارند.

نکته 2: ملک هایی که اجاره داده میشود، فقط 75 درصد از اجاره بها مشمول مالیات شده و 25 درصد بابت هزینه های ملک معافیت مالیاتی دارد.

نکته 3: اگر ملک مسکونی، اداری و تجاری دارید و هیچ منبع درآمدی جز اجاره آن ندارید، تا میزان 47/500/000 تومان که معافیت ماده 84 سال 1402 است، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستید و این نرخ برای سال 1403 مبلغ 1/000/000/000 ریال میباشد.

نکته 4: سازمان امور مالیاتی دفترچه اجاره املاک داشته و کارشناسان مالیاتی بر اساس نرخ منطقه از آن استفاده میکنند. در نظر داشته باشید معمولا متراژ که بالا میرود اجاره واقعی کمتر از اجاره تعیین شده در آن دفترچه خواهد بود و اگر احساس کردید این مبلغ محاسبه شده از طریق دفترچه برای شما زیاد هست از کارشناسان و مشاور مالیاتی خبره کمک بگیرید، چراکه مالیات اجاره موضوعی پیچیده و خاص بوده و محاسبه آن کمی دشوار میباشد.

نکته 5: اجاره بین پدر و پسر و موارد مشابه هم قطعا کمتر از نرخ منطقه است و سازمان امور مالیاتی اجاره کم و حتی عدم دریافت اجاره را هم می پذیرد.

نکته 6: در محاسبه ملک هایی که رهن کامل هستند، چون نرخ اجاره ایی وجود ندارد، از همان دفترچه مالیاتی محاسبه میشود و یا مبلغ رهن تبدیل می شود.

مثال: فرض کنیم آپارتمانی مبلغ اجاره آن ماهیانه 30 میلیون تومان می باشد، مالیات بر اجاره آن به این صورت محاسبه می شود:

اجاره سالیانه این ملک 360 میلیون هست و 75 درصد آن مبلغ 270 میلیون میشود که ماخذ مالیاتی میشود. چون این مبلغ بین 200 تا 400 میلیون هست در 20 درصد ضرب میشود و مالیات آن 44 میلیون تومان خواهد شد.

امروزه خیلی از افراد نمیدانند که باید برای ملک خود همانند کسب و کارهای دیگر اظهارنامه مالیاتی پر کنند و طبق قانون مالیات مربوط را پرداخت کنند.

مالیات وضع شده بر روی اجاره دریافتی از مستاجر یکی از انواع مالیات املاک و مستغلات است که عموما برای 90 درصد خانه ها اعمال می‌شود. البته در خصوص مالیات مشاورین املاک هم راجع به این موضوع توضیح داده بودیم و در ادامه این مطلب در رایان محاسبان ، به مالیات بر اجاره در کشورمان ایران میپردازیم.

اجاره دریافتی توسط مالکان یک نوع درآمد برای آنها تلقی می‌شود، از این رو مالیات درآمد اجاره املاک یک امری بدیهی است و طبق قانون و با توجه به شرایط باید پرداخت شود. در ماده 52 قانون مالیات های مستقیم آمده است که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از واگذاری املاک پس از کسر معافیت های مالیاتی مقرر شده، مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد.

فرقی نمی‌کند شخصیت حقیقی یا حقوقی داشته باشید و تمامی افراد پس از واگذاری ملک خود به مستاجر باید طبق قانون مالیات بر درآمد املاک عمل کنند.

مالیات درآمد اجاره املاک

املاکی که امروزه قابل اجاره هستند و باید برای آنها مالیات پرداخت کرد به‌صورت زیر است:

  • املاک تجاری
  • املاک اداری
  • املاک مسکونی
  • انبارها
  • مکان های ورزشی
  • مکان های اجاره دست دوم

 هر کدام از این مکان ها با توجه به قوانین مربوط، مالیات های خاص خودشان را دارند و مالکان این املاک باید به دقت آنها را مطالعه کرده و طبق آن مالیات مربوط به درآمد اجاره املاک را پرداخت کند.

محاسبه مالیات اجاره املاک برای شخص حقیقی و حقوقی متفاوت است و در ادامه به تفکیک توضیح داده خواهند شد.

مالیات درآمد اجاره

محاسبه مالیات اجاره املاک اشخاص حقیقی

در ماده 53 قانون مالیات های مستقیم کشور آمده است که 75 درصد درآمد کسب شده از اجاره دریافتی مشمول مالیات است و 25 درصد باقی مانده بدلیل استهلاک و هزینه های مشخص برای املاک اجاره داده شده کسر میگردد. به این نکته توجه داشته باشید که اجاره دریافتی می‌تواند نقدی و غیر نقدی باشد و تفاوتی در دریافت مالیات مربوطه ندارد.

برای مثال فرض کنید یک مالک یکی از خانه های خود را اجاره داده است و میزان درآمد سالانه ناشی از دریافت اجاره ، 20 میلیون تومان است. با توجه به قوانین مالیات های مستقیم 75 درصد از این درآمد یعنی 14 میلیون تومان مشمول مالیات بر درآمد اجاره می‌شود. حال که درآمد مشمول مالیات مشخص شد، باید بدانیم که درصد مالیات پرداختی چند است؟

برای اینکه از میزان مالیات پرداختی برای اشخاص حقیقی اطلاع یابیم ، به ماده 133 قانون مالیات های مستقیم مراجعه میکنیم:

  • اگر میزان درآمد مشمول مالیات سالانه املاک کمتر و یا مساوی 500 میلیون ریال باشد، نرخ مالیات 15 درصد است.
  • اگر بین 500 میلیون ریال تا 1 میلیارد ریال باشد، نرخ مالیات 20 درصد می‌باشد.
  • در صورتی که میزان درآمد اجاره بیش از 1 میلیارد در سال باشد ، نرخ مالیات آن 25 درصد است.

همچنین این قوانین بدون در نظر گرفتن معافیت های مالیاتی ذکر شده است. هنگامی که معافیت های مالیاتی برای مالیات بر درآمد اجاره املاک وجود داشته باشد، پس از کسر معافیت ها این قوانین قابل اجرا هستند.

محاسبه مالیات اجاره املاک اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی یا همان شرکت ها مانند اشخاص حقیقی باید مالیات اجاره پرداخت کنند اما مقادیر پرداختی آنان نسبت به اشخاص حقیقی متفاوت تر است.

زمانی که یک شرکت یک ملکی را اجاره می‌کند ، طبق ماده 105 قانون مالیات های مستقیم 25 درصد از اجاره پرداختی را باید به عنوان مالیات به اداره امور مالیاتی پرداخت کند که اصطلاحا به آن مالیات تکلیفی اجاره نیز میگویند.

اگر اشخاص حقوقی این کار را انجام ندهند تخلف محسوب شده و طبق ماده 199 جریمه خواهند شد.

همچنین طبق ماده 53 قانون، تمامی اشخاص حقوقی به غیر از چند مورد استثنا باید میزان اجاره سالانه را محاسبه کرده و طبق درصد مشخص شده مالیات مربوط را پرداخت کنند و رسید آن را به موجر تسلیم کنند.

در نمودار زیر تکالیف مالیاتی مستاجر حقوقی در صورت رهن کامل، رهن و اجاره و اجاره کامل درج شده است:

در قانون مالیات های مستقیم برخی از موارد وجود دارند که مشمول مالیات بر درآمد اجاره نمیباشند و نیازی به پرداخت مالیات توسط این اشخاص نیست. در ادامه آنها را ذکر میکنیم.

املاکی که مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک باشد.

املاک مورد اجاره در تهران تا 150 مترو در سایر نقاط تا 200 متر

اگر شخص مالک هیچ درآمدی به غیر از اجاره ملک خود نداشته باشد، تا میزان معافیت مالیاتی که هر ساله اعلام می شود از پرداخت مالیات معاف می باشد.

تبصره 1 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم:

اگر افراد در محل زندگی پدر سکونت داشته باشند، طبق این تبصره از پرداخت مالیات معاف خواهند شد. برای مثال زمانی که فرزند خانواده پس از ازدواج در طبقه دوم ساختمان خانه پدر زندگی می‌کند و هیچ اجاره ای پرداخت نمی‌کند، کاملا از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف است. دقت داشته باشید که اگر اجاره ای پرداخت شود معافیت مالیاتی از بین خوهد رفت.

تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم:

اگر فردی در محل سکونت پدر ، سکونت داشته باشد و به آنها اجاره ای پرداخت کند، در صورت محرز شدن این مورد برای اداره امور مالیاتی ، طبق قانون عادی که برای همه افراد جامعه وجود دارد، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.

همچنین اگر مالک یعنی پدر یا مادر شخص دارای چند ملک باشد، تنها یک واحد می‌تواند به عنوان معاف از مالیات در نظر گرفته شود و باقی موارد کاملا مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد شد. در واقع می‌توان گفت که به ازای هر فرزند تنها یک واحد معاف از مالیات خواهد بود.

نکات خیلی مهم ماده 53 :

  • اگر شخصی در اظهارنامه مالیاتی خود مدعی شود که ملک خود را به افراد دیگری جز افراد مشمول مالیات به رایگان واگذار کرده، این برای اداره امور مالیاتی قابل قبول نیست.
  • اگر مالک به مستاجر بگوید که بخشی را در ملک اجاره داده شده احداث کند (مانند اشپزخانه)، 50 درصد از ارزش معاملاتی بنای احداث شده به درآمد مشمول مالیات مالک اضافه خواهد شد.
  • اگر مالک به مستاجر ملک خود بگوید که یک هزینه جزئی را انجام دهد (مانند رنگ آمیزی) که بر عهده خود مالک می‌باشد، 100 درصد هزینه انجام شده به درآمد مشمول مالیات مالک اضافه خواهد شد.
  • اگر مالک بخواهد ملک خود را همراه با اثاثه و ماشین الات اجاره دهد، آن بخش از اجاره دریافتی که مربوط به اجاره ماشین آلات هستند، به‌طور کامل به درآمد مشمول مالیات اضافه خواهند شد. اما اگر به صورت جداگانه ملک و ماشین آلات را اجاره دهد و اجاره آنها را نیز جدا از هم دریافت کند، در این فصل از مالیات ها مشمول پرداخت مالیات نخواهد بود.

تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم :

کلیه مالکانی که بیش از 3 واحد مسکونی اجاره داده شده داشته باشند که الگوی مصرف مسکن را رعایت کرده باشند، در طول مدت اجاره کاملا از مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.

ماده 57 قانون مالیات های مستقیم :

ماده 57 قانون مالیات بر ارزش افزوده و مالیات‌های مشابه به افرادی که درآمدی ندارند، معافیت در نظر میگیرد. این افراد می‌توانند با اثبات این موضوع که درآمدی ندارند، از پرداخت مالیات بر درآمد مستغلات معاف شوند. برای اطمینان از عدم وجود درآمد دیگر، این افراد ملزم به ارائه یک اظهارنامه خاص به اداره امور مالیاتی هستند.

پس از تهیه دقیق اظهارنامه مودی، افراد باید آن را به اداره امور مالیاتی ارائه دهند. در صورتی که اظهارنامه مودی خلاف واقع ثابت شود، علاوه بر پرداخت مالیات مرتبط با درآمد مستغلات، یک جریمه نیز شامل آن خواهد شد. لازم به ذکر است که حقوق بازنشستگی و سود سپرده‌های بانکی در این ماده به عنوان درآمد محاسبه نمی‌شوند. این مقررات نشان‌دهنده توجه به اوضاع اقتصادی افراد با درآمد کمتر و حریم خصوصی مالیاتی آنها است.

یکی از مهم ترین قوانین مالیات بر درآمد اجاره معافیت مالیاتی بر اساس متراژ است. بر این اساس اگر شخصی در تهران ملکی از 1 تا 150 متر داشته باشد، معاف از مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود و حتی نیازی به تسلیم اظهار نامه نیز ندارد. این متراژ در شهرستان ها تا 200 متر می‌باشد.

حال اگر شخصی در تهران یک ملک 210 متری داشته باشد، باید به میزان تفاوت سقف متراژ معافیت یعنی 150 متر با متراژ ملک خود طبق قانون مالیات بر درآمد اجاره باید مالیات پرداخت کند. در این مورد شخص باید به ازای 60 متر از ملک خود در سال با توجه به میزان اجاره دریافتی در سال مالیات پرداخت کند و همچنین اظهارنامه مربوط هم باید تهیه و تسلیم شود.

اظهارنامه مالیات بر اجاره برای اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت است. اگر برای اشخاص حقیقی باشد، تا تیر ماه سال بعد مهلت تسلیم اظهارنامه مالیات بر اجاره و پرداخت آن را دارند.

اظهارنامه مالیات بر اجاره

اما برای اشخاص حقوقی، همزمان با ارسال مالیات بر عملکرد باید این اظهارنامه ارسال شود و در ردیف اجاره املاک و مستغلات قرار دهند. اگر اشخاص حقوقی مشمول پرداخت مالیات مربوط باشند، باید تا مهلت مقرر شده توسط اداره امور مالیاتی آن را پرداخت کنند.

جریمه عدم ثبت اظهارنامه اجاره املاک به چه صورت است؟

زمان تسلیم اظهارنامه مستقلات برای اشخاص حقیقی که درآمد اجاره املاک دارند تیرماه میباشد. عدم تسلیم اظهارنامه مستقلات برای اشخاص حقیقی جریمه 10 درصدی نسبت به مالیات کتمان شده دارد و غیر قابل بخشودگی است.

اشخاص حقوقی طبق تبصره ماده ۱۱۰ در اظهارنامه عملکرد درآمد اجاره املاک را هم باید ثبت کنند. اگر درآمد اجاره را ثبت نکنند ۳۰ درصد مالیات متعلقه جریمه خواهند داشت. ضمنا اگر در موعد مقرر ثبت نکنند نمیتوانند از معافیت ماده ۵۷ استفاده کنند.

با توجه به اینکه درآمد حاصل از اجاره به حساب مالک واریز می‌شود، پرداخت مالیات بر درآمد از نوع اجاره املاک به عده مالک است و مستاجر هیچ گونه دخالتی در آن ندارد. برای مثال اگر ملکی دارید که طی یک سال خالی از سکنه بوده و کسی در آن زندگی نمیکرده است، می‌توانید با ارائه مدارکی از قبیل قبض آب بدون کارکرد این ادعا را ثابت کرده و از پرداخت مالیات معاف شوید. البته این موضوع به مالیات خانه های خالی مربوط خواهد شد.

اگر مودیان مالیاتی نسبت به مالیات وضع شده از سوی حسابرسین اداره امور مالیاتی اعتراض دارند باید با مراجعه به سامانه ثبت الکترونیکی اعتراضات و شکایات در سایت رسمی سازمان امور مالیاتی به ادرس tax.gov.ir اعتراض خود را با دلیل و مدرک ثبت نمایند.

نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1403

با توجه به سخنان کمیسیون تلفیق مجلس و تصمیمات اخذ شده در این زمان، نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک و مالیات بر مستغلات در یک سال گذشته، بیشتر نشده و تعرفه آن در 1403 نیز مانند سال پیش می باشد( در صورت انجام هر گونه تغییرات اعلام می گردد)

نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک برای اشخاص حقوقی به صورت ثابت 25% است.

اما برای اشخاص حقیقی تفاوت دارد و به شرح ذیل تعیین می شود.

 میزان درآمد سالیانهنرخ مالیات
تا 50 میلیون تومان15%
50 الی 100 میلیون تومان20%
بیش از 100 میلیون تومان25%

چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف هستند؟

  • املاکی که به مادر، پدر، فرزند و همسر اجاره داده شده است.
  • خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی می باشند.
  • املاکی که به صورت رایگان در تصرف موسسات دولتی، دستگاه های دولتی و وزارتخانه ها هستند.
  • املاک اجاره ای در تهران تا متراژ 150 متر مربع و در دیگر نقاط تا 200 متر مربع
  • مالکان مجتمع های مسکونی که بیش از سه واحد استیجاری دارند که با توجه الگوی استفاده مسکن با توجه به وزرات مسکن و شهرسازی ساخته شده است.

مهلت زمان پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک

با توجه به موارد گفته شده مشمولان پرداخت این مالیات باید سالانه اظهارنامه مالیاتی و روند پرداخت آن را تا پایان تیرماه انجام دهند؛ اما در چند سال گذشته با توجه به شیوع بیماری کرونا، این زمان تا 31 شهریور ماه نیز ادامه یافت.

سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک

اداره امور مالیات با توجه به ساختار و سازوکاری که دارد، مانند بیشتر نهادهای دولتی از یک سامانه اختصاصی برخوردار است. هدف از وجود این سامانه این است که افراد حقیقی و حقوقی راحت تر امور مالیاتی خود را انجام دهند. این درگاه خدمات مختلف مالیاتی را ارائه می دهد و همین طور برای مالیات بر درآمد اجاره ملک نیز باید به آن مراجعه کرد.

آدرس https://my.tax.gov.ir/ برای سامانه مالیات بر درآمد اجاره املاک است که مشمولان این مالیات باید در آن اظهارنامه خود را ارائه داده و سپس برای پرداخت آن اقدام کنند.

در صورت عدم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک چقدر جریمه دارد؟

مشمولین این نوع مالیات باید اظهارنامه خود را در زمان مقرر به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال نمایند و در صورت عدم انجام آن به میزان 10 % از مبلغ مالیات جریمه می شوند.

نتیجه گیری

با توجه به قوانین دقیق در زمینه مالیات های مستقیم از جمله مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اجاری اکنون دریافتید که باید طبق قوانین تمامی موارد را طی کرده و اگر مشمول مالیات هستید آن را در طی مهلت مقرر پرداخت کنید.

اگر اطلاعات کافی در زمینه مالیات های مربوط به درآمد اجاره ندارید می‌توانید با مراجعه به کارشناسان رایان محاسبان از آنها درخواست مشاوره مالی داشته باشید. مجموعه رایان محاسبان چندین سال است که در امور مالیاتی به افراد حقیقی و حقوقی خدمات ویژه ای ارائه میدهد و همچنین با ارائه راهکارهای مناسب توانسته تا افراد مشمول مالیات را از پرداخت آن طبق قانون معاف کند. کافیست امور خود را به ما بسپارید تا با خیال راحت تمامی امور مربوط با بالاترین دقت و کمترین هزینه انجام شود.

واحد مسکونی 300 متری به صورت 3 دانگ با کسی شریک هستیم آیا مالیات دارد؟

با توجه به اینکه هر کدام 150 متر مالک هستید، با توجه به معافیت تا 150 متر در تهران هر دو معاف از مالیات هستید.

واحد مسکونی را با کاربری تجاری اجاره داده ام آیا مشمول مالیات میشوم؟

اگر واحد مسکونی را به شرکت اجاره داده اید مشمول مالیات خواهید شد.

واحد مسکونی را به خانواده درجه یک اجاره داده ام آیا مشمول مالیات میشود؟

اگر از آنها اجاره دریافت نمیکنید معاف از مالیات است.

واحد مسکونی اجاره داده ام و یک واحد دیگری اجاره کرده ام، چطور مالیات محاسبه می شود؟

اگر آپارتمانی را اجاره داده اید و آپارتمان دیگری اجاره کرده اید، اجاره پرداختی از اجاره دریافتی کسر شده و مازاد آن محاسبه میشود.

5/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *