نحوه محاسبه مالیات درآمد اجاره املاک

رایان محاسبان

مالیات بر درآمد اجاره

در سال های گذشته اداره امور مالیاتی کشور با گسترش فرهنگ مالیات در بین مردم تلاش های فراوانی انجام داده است. امروزه اکثر افراد نمیدانند که باید برای ملک خود همانند کسب و کارهای دیگر اظهارنامه مالیاتی پر کنند و طبق قانون مالیات مربوط را پرداخت کنند.

مالیات وضع شده بر روی اجاره دریافتی از مستاجر یکی از انواع مالیات املاک و مستغلات است که عموما برای 90 درصد خانه ها اعمال می‌شود. در ادامه این مطلب در رایان محاسبان ، به مالیات بر اجاره در کشورمان ایران میپردازیم.

اجاره دریافتی توسط مالکان یک نوع درآمد برای آنها تلقی می‌شود، از این رو مالیات درآمد اجاره املاک یک امری بدیهی است و طبق قانون و با توجه به شرایط باید پرداخت شود. در ماده 52 قانون مالیات های مستقیم آمده است که درآمد اشخاص حقیقی  و حقوقی ناشی از واگذاری املاک پس از کسر معافیت های مالیاتی مقرر شده، مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد.

فرقی نمی‌کند شخصیت حقیقی یا حقوقی داشته باشید و تمامی افراد پس از واگذاری ملک خود به مستاجر باید طبق قانون مالیات بر درآمد املاک عمل کنند.

شاید برایتان جالب باشد که تمامی خانه های اجاره شده در مناطق مختلف شرکت همگی شامل این قانون می‌شوند. برای مثال خانه ای که امسال در ازای پرداخت کرایه شما اجاره کرده اید مشمول مالیات می‌باشد.

مالیات درآمد اجاره املاک

املاکی که امروزه قابل اجاره هستند و باید برای آنها مالیات پرداخت کرد به‌صورت زیر است:

  • املاک تجاری
  • املاک اداری
  • املاک مسکونی
  • انبارها
  • مکان های ورزشی
  • مکان های اجاره دست دوم

 هر کدام از این مکان ها با توجه به قوانین مربوط ف مالیات های خاص خودشان را دارند و مالکان این املاک باید به دقت آنها را مطالعه کرده و طبق آن مالیات مربوط به درآمد اجاره املاک را پرداخت کند.

محاسبه مالیات اجاره املاک برای دو شخص حقیقی و حقوقی متفاوت است و در ادامه به تفکیک توضیح داده خواهند شد.

مالیات درآمد اجاره

1- مالیات اجاره املاک اشخاص حقیقی

در ماده 53 قانون مالیات های مستقیم کشور آمده است که 75 درصد درآمد کسب شده از اجاره دریافتی مشمول مالیات است و 25 درصد باقی مانده بدلیل استهلاکات و هزینه های مشخص برای املاک اجاره داده شده کسر میگردد. به این نکته توجه داشته باشید که اجاره دریافتی می‌تواند نقدی و غیر نقدی باشد و تفاوتی در دریافت مالیات مربوطه ندارد.

برای مثال فرض کنید یک مالک یکی از خانه های خود را اجاره داده است و میزان درآمد سالانه ناشی از دریافت اجاره ، 20 میلیون تومان است. با توجه به قوانین مالیات های مستقیم 75 درصد از این درآمد یعنی 14 میلیون تومان مشمول مالیات بر درآمد اجاره می‌شود. حال که درآمد مشمول مالیات مشخص شد، باید بدانیم که درصد مالیات پرداختی چند است؟

برای اینکه از میزان مالیات پرداختی برای اشخاص حقیقی اطلاع یابیم ، به ماده 133 قانون مالیات های مستقیم مراجعه میکنیم:

  • اگر بین 500 میلیون ریال تا 1 میلیارد ریال باشد، نرخ مالیات 20 درصد می‌باشد.
  • اگر میزان درآمد مشمول مالیات سالانه املاک کمتر و یا مساوی 500 میلیون ریال باشد، نرخ مالیات 15 درصد است.
  • در صورتی که میزان درآمد اجاره بیش از 1 میلیارد در سال باشد ، نرخ مالیات آن 25 درصد است.

نکته مهم: میزان درآمد مشخص شده در قانون بالا پس از کسر 25 درصد هزینه کلی از درآمد سالانه اجاره دریافتی است.

همچنین این قوانین بدون در نظر گرفتن معافیت های مالیاتی ذکر شده است. هنگامی که معافیت های مالیاتی برای مالیات بر درآمد اجاره املاک وجود داشته باشد، پس از کسر معافیت ها این قوانین قابل اجرا هستند.

2 – مالیات اجاره املاک اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی یا همان شرکت ها مانند اشخاص حقیقی باید مالیات اجاره برپداخت کنند اما مقادیر پرداختی آنان نسبت به اشخاص حقیقی متفاوت تر است.

زمانی که یک شرکت یک ملکی را اجاره می‌کند ، طبق ماده 105 قانون مالیات های مستقیم 25 درصد از اجاره پرداختی را باید به عنوان مالیات به اداره امور مالیاتی پرداخت کند که اصطلاحا به آن مالیات تکلیفی اجاره نیز میگویند.

اگر اشخاص حقوقی این کار را انجام ندهند تخلف محسوب شده و طبق ماده 199 جریمه خواهند شد.

همچنین طبق ماده 53 قانون، تمامی اشخاص حقوقی به غیر از چند مورد استثنا باید میزان اجاره سالانه را محاسبه کرده و طبق درصد مشخص شده مالیات مربوط را پرداخت کنند و رسید آن را به موجر تسلیم کنند.

در قانون مالیات های مستقیم برخی از موارد وجود دارند که مشمول مالیات بر درآمد اجاره نمیباشند و نیازی به پرداخت مالیات توسط این اشخاص نیست. در ادامه آنها را ذکر میکنیم.

تبصره 1 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم:

اگر افراد در محل زندگی پدر سکونت داشته باشند ، طبق این تبصره از پرداخت مالیات معاف خواهند شد. برای مثال زمانی که فرزند خانواده پس از ازدواج در طبقه دوم ساختمان خانه پدر زندگی می‌کند و هیچ اجاره ای پرداخت نمی‌کند، کاملا از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف است. دقت داشته باشید که اگر اجاره ای پرداخت شود معافیت مالیاتی از بین خوهد رفت.

تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم:

اگر فردی در محل سکونت پدر ، سکونت داشته باشد و به آنها اجاره ای پرداخت کند، در صورت محرز شدن این مورد برای اداره امور مالیاتی ، طبق قانون عادی که برای همه افراد جامعه وجود دارد، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.

همچنین اگر مالک یعنی پدر یا مادر شخص دارای چند ملک باشد، تنها یک واحد می‌تواند به عنوان معاف از مالیات در نظر گرفته شود و باقی موارد کاملا مشمول مالیات بر درآمد اجاره خواهد شد. در واقع می‌توان گفت که به ازای هر فرزند تنها یک واحد معاف از مالیات خواهد بود.

نکات خیلی مهم ماده 53 :

  • اگر شخصی در اظهارنامه مالیاتی خود مدعی شود که ملک خود را به افراد دیگری جز افراد مشمول مالیات به رایگان واگذار کرده ، این برای اداره امور مالیاتی قابل قبول نیست. سازمان امور مالیاتی با توجه به اینکه مستاجر با سکونت خود از آن نفع میبرد، برای هر مدتی که در آنجا سکونت داشته باشد درآمد اتفاقی در نظر میگیرد و شخص مستاحر را مشمول مالیات بر درآمد می‌کند.
  • اگر مالک به مستاجر بگوید که بخشی را در ملک اجاره داده شده احداث کند (مانند اشپزخانه)، 50 درصد از ارزش معاملاتی بنای احداث شده به درآمد مشمول مالیات مالک اضافه خواهد شد.
  • اگر مالک به مستاجر ملک خود بگوید که یک هزینه جزئی را انجام دهد(مانند رنگ آمیزی) که بر عهده خود مالک می‌باشد، 100 درصد هزینه انجام شده به درآمد مشمول مالیات مالک اضافه خواهد شد.
  • اگر مالک بخواهد ملک خود را همراه با اثاثه و ماشین الات اجاره دهد، آن بخش از اجاره دریافتی که مربوط به اجاره ماشین آلات هستند، به‌طور کامل به درآمد مشمول مالیات اضافه خواهند شد. اما اگر به‌صورت جداگانه ملک و ماشین آلات را اجاره دهد و اجاره آنها را نیز جدا از هم دریافت کند، در این فصل از مالیات ها مشمول پرداخت مالیات نخواهد بود.

تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم :

کلیه مالکانی که بیش از 3 واحد مسکونی اجاره داده شده داشته باشند که الگوی مصرف مسکن را رعایت کرده باشند، در طول مدت اجاره کاملا از مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند.

ماده 57 قانون مالیات های مستقیم :

ماده 57 قانون مالیات بر ارزش افزوده و مالیات‌های مشابه به افرادی که درآمدی ندارند، معافیت در نظر میگیرد. این افراد می‌توانند با اثبات این موضوع که درآمدی ندارند، از پرداخت مالیات بر درآمد مستغلات اجاری معاف شوند. برای اطمینان از عدم وجود درآمد دیگر، این افراد ملزم به ارائه یک اظهارنامه خاص به اداره امور مالیاتی هستند.

پس از تهیه دقیق اظهارنامه مودی، افراد باید آن را به اداره امور مالیاتی ارائه دهند. در صورتی که اظهارنامه مودی خلاف واقع ثابت شود، علاوه بر پرداخت مالیات مرتبط با درآمد مستغلات، یک جریمه نیز وصول خواهد شد. لازم به ذکر است که حقوق بازنشستگی و سود سپرده‌های بانکی در این ماده به عنوان درآمد محاسبه نمی‌شوند. این مقررات نشان‌دهنده توجه به اوضاع اقتصادی افراد با درآمد کمتر و حریم خصوصی مالیاتی آنها است.

یکی از مهم ترین قوانین مالیات بر درآمد اجاره معافیت مالیاتی بر اساس متراژ است. بر این اساس اگر شخصی در تهران ملکی از 1 تا 150 متر داشته باشد، معاف از مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود و حتی نیازی به تسلیم اظهار نامه نیز ندارد. این متراژ در شهرستان ها تا 200 متر می‌باشد.

حال اگر شخصی در تهران یک ملک 210 متری داشته باشد، باید به میزان تفاوت سقف متراژ معافیت یعنی 150 متر با متراژ ملک خود طبق قانون مالیات بر درآمد اجاره باید مالیات پرداخت کند. در این مورد شخص باید به ازای 60 متر از ملک خود در سال با توجه به میزان اجاره دریافتی در سال مالیات پرداخت کند و همچنین اظهارنامه مربوط هم باید تهیه و تسلیم شود.

اظهارنامه مالیات بر اجاره برای اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت است. اگر برای اشخاص حقیقی باشد، تا تیر ماه سال بعد مهلت تسلیم اظهارنامه مالیات بر اجاره و پرداخت آن را دارند.

اظهارنامه مالیات بر اجاره

اما برای اشخاص حقوقی، همزمان با ارسال مالیات بر عملکرد باید این اظهارنامه ارسال شود و در ردیف اجاره املاک و مستغلات قرار دهند. اگر اشخاص حقوقی مشمول پرداخت مالیات مربوط باشند، باید تا مهلت مقرر شده توسط اداره امور مالیاتی آن را پرداخت کنند.

با توجه به اینکه درآمد حاصل از اجاره به حساب مالک واریز می‌شود، پرداخت مالیات بر درآمد از نوع اجاره املاک به عده مالک است و مستاجر هیچ گونه دخالتی در آن ندارد. برای مثال اگر ملکی دارید که طی یک سال خالی از سکنه بوده و کسی در آن زندگی نمیکرده است، می‌توانید با ارائه مدارکی از قبیل قبض آب بدون کارکرد این ادعا را ثابت کرده و از پرداخت مالیات معاف شوید.

اگر مودیان مالیاتی نسبت به مالیات وضع شده از سوی حسابرسین اداره امور مالیاتی اعتراض دارند باید با مراجعه به سامانه ثبت الکترونیکی اعتراضات و شکایات در سایت رسمی سازمان امور مالیاتی به ادرس https://tax.gov.ir ، اعتراض خود را با دلیل و مدرک ثبت نمایند.

نتیجه گیری

با توجه به قوانین دقیق در زمینه مالیات های مستقیم از جمله مالیات بر درآمد املاک و مستغلات اجاری اکنون دریافتید که باید طبق قوانین تمامی موارد را طی کرده و اگر مشمول مالیات هستید آن را در طی مهلت مقرر پرداخت کنید.

اگر اطلاعات کافی در زمینه مالیات های مربوط به درآمد اجاره ندارید می‌توانید با مراجعه به کارشناسان رایان محاسبان از آنها درخواست مشاوره مالی داشته باشید. مجموعه رایان محاسبان چندین سال است که در امور مالیاتی به افراد حقیقی و حقوقی خدمات ویژه ای ارائه میدهد و همچنین با ارائه راهکارهای مناسب توانسته تا افراد مشمول مالیات را از پرداخت آن طبق قانون معاف کند. کافیست امور خود را به ما بسپارید تا با خیال راحت تمامی امور مربوط با بالاترین دقت و کمترین هزینه انجام شود.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

برای دیدن نوشته هایی که دنبال آن هستید تایپ کنید.
خانه