مالیات خانه های خالی مالیاتی است که بر مالکان خانه هایی که برای مدت طولانی خالی مانده اند، وضع می شود. هدف از این مالیات، تشویق مالکان به اجاره یا فروش خانه های خود و افزایش عرضه مسکن در بازار است. مالیات خانه های خالی یکی از ابزارهای دولت برای تنظیم بازار مسکن است که با هدف کاهش تعداد خانه های خالی و جلوگیری از احتکار املاک اجرا می شود.
این قانون بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم تنظیم شده و جزییات مختلفی مانند شرایط مشمولیت، نحوه محاسبه و نرخ های مالیاتی را شامل می شود. در این مقاله از رایان محاسبان، به بررسی کامل این قانون و نحوه اجرای آن می پردازیم. نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1403 را هم در مقاله دیگری در همین سایت بررسی کرده ایم.
خانه خالی چیست؟ تعریف قانونی و شرایط شمول
قبل از ورود به بحث مالیات خانه های خالی ، ابتدا باید تعریف دقیقی از خانه خالی داشته باشیم. مطابق قانون، خانه خالی به واحد مسکونی گفته می شود که شرایط زیر را داشته باشد:
- در شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر قرار داشته باشد.
- خانه موردنظر نباید به عنوان محل سکونت اصلی یا فرعی مالک یا افراد تحت تکفل او ثبت شده باشد.
- حداقل یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد. برای پروژه های انبوه سازی، این مدت به ۱۸ ماه افزایش می یابد.
- خانه باید حداقل چهار ماه خالی از سکونت باشد.
- ملکی که در سامانه معاملات املاک ثبت نشده یا مستاجر آن، اقامتگاه اصلی ندارد.
این شرایط به طور دقیق نشان می دهند که چه خانه هایی در دسته بندی خانه های خالی قرار می گیرند و مشمول مالیات خانه های خالی می شوند.

تغییرات ماده 54 در سال 1403 در خصوص تعریف خانه های خالی
ماده دوم قانون اصلاحی مصوب 1403 در خصوص مالیات های مستقیم، با هدف ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، تحولات بنیادینی را در ماده 54 مکرر قانون مذکور اعمال نموده است. این تحولات عمدتاً بر شیوه شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی در کلیه شهرهای جدید و همچنین مراکز جمعیتی با بیش از 100 هزار سکنه متمرکز گردیده است.
از جمله مهم ترین تغییرات قانون مالیات خانه های خالی در قانون مالیات جدید ، گسترش دامنه شمول مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به کلیه شهرهای جدید می باشد. با الحاق عبارت “و کلیه شهرهای جدید” به ابتدای ماده 54 مکرر، مقررات این ماده علاوه بر شهرهایی با جمعیت بیش از صد هزار نفر، بر تمامی شهرهای جدید نیز تسری یافته است.
نرخ های مالیات خانه های خالی
نرخ مالیات خانه های خالی به صورت تصاعدی افزایش می یابد. بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم، این نرخ ها به شرح زیر است:
- سال اول: ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره مشابه
- سال دوم: ۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره مشابه
- سال سوم و به بعد: ۱۸ برابر مالیات بر درآمد اجاره مشابه
برای مالکان بیش از ۵ خانه خالی، نرخ های مالیات خانه های خالی به شرح زیر است:
- سال اول: ۱۲ برابر
- سال دوم: ۲۴ برابر
- سال سوم و بیشتر: ۳۶ برابر
این نرخ های تصاعدی به منظور افزایش فشار مالی بر مالکان و جلوگیری از خالی نگه داشتن املاک طراحی شده اند.

مبنای محاسبه مالیات خانه های خالی
محاسبه مالیات خانه های خالی بر اساس ارزش اجاره ای ملک انجام می شود. مراحل محاسبه به شرح زیر است:
- تعیین ارزش اجاره ای ملک که این مقدار بر اساس نرخ اجاره املاک مشابه در همان منطقه تعیین می شود.
- کسر استهلاک که طبق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، ۲۵ درصد از مبلغ اجاره به عنوان استهلاک کسر می شود.
- اعمال ضریب مالیاتی که ضریب ۶، ۱۲ یا ۱۸ برابر برای خانه های خالی اعمال می شود
مالیات خانه های خالی در روستاها و شهرهای کوچک
برای خانه هایی که در روستاها و شهرهایی با جمعیت کمتر از صد هزار نفر قرار دارند، قانون مالیات خاصی در نظر گرفته شده است.
میزان مالیاتی که برای این خانه ها تعیین شده، معادل ۲۰ درصد مالیاتی است که برای اولین سال مالکیت یک خانه در شهر بزرگ تر در نظر گرفته می شود. این مالیات بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم محاسبه می شود.
اگر مالکی اطلاعات خود را در مورد ملکش به موقع به اداره مالیات اعلام نکند، علاوه بر مالیات اصلی، باید جریمه ای نیز پرداخت کند. میزان این جریمه برای هر ماه تاخیر، برابر با مالیاتی است که برای یک ماه اجاره آن خانه در نظر گرفته می شود و این مبلغ هر ماه افزایش پیدا می کند.
هدف از اجرای مالیات خانه های خالی
هدف اصلی این قانون کاهش تعداد واحدهای مسکونی خالی و افزایش عرضه مسکن به بازار است. دلایل اصلی اجرای این قانون عبارت اند از:
- جلوگیری از احتکار مسکن؛ چراکه سرمایه داران اغلب خانه های خود را برای افزایش قیمت و کسب سود کلان خالی نگه می دارند.
- افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره زیرا اجرای این قانون می تواند تعداد املاک عرضه شده به بازار را افزایش دهد.
- تنظیم قیمت مسکن، با افزایش عرضه، قیمت ها تثبیت یا کاهش می یابد.
شناسایی خانه های خالی: سامانه املاک و اسکان
یکی از ابزارهای اصلی دولت برای شناسایی خانه های خالی، سامانه اسکان و املاک کشور است. این سامانه توسط وزارت مسکن و شهرسازی راه اندازی شده و تمامی مالکان و صاحبان خانه ها موظف به ثبت اطلاعات املاک خود در آن هستند. همچنین سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور مورد استفاده قرار میگیرد.

مالکان باید اطلاعات زیر را در سامانه ثبت کنند:
- کد پستی ملک
- وضعیت سکونت ملک (مالک، مستاجر یا خالی)
- اطلاعات تماس مالک
- سایر جزئیات مرتبط با ملک
دولت از طریق سامانه اسکان و املاک کشور و با همکاری نهادهای دولتی و بانک ها، به صورت مستمر وضعیت سکونت املاک را پایش می کند. این نهادها موظف اند که تنها با دریافت نشانی و کد پستی، به مردم خدمت رسانی کنند. این روش به شناسایی دقیق محل سکونت افراد و وضعیت خالی بودن یا اشغال بودن خانه ها کمک می کند.
دولت از داده های الکترونیکی و بانک های اطلاعاتی مختلف برای تأیید صحت اطلاعات ثبت شده در سامانه اسکان و املاک استفاده می کند. این داده ها شامل موارد زیر است:
- اطلاعات قبض های آب، برق، گاز و تلفن
- اطلاعات ثبت احوال
- اطلاعات ثبت نام های مدارس و دانشگاه ها
- داده های مالی و بانکی
در برخی موارد، دولت از بازدیدهای میدانی و بازرسی های محلی برای تأیید وضعیت سکونت املاک استفاده می کند. این بازدیدها معمولاً توسط نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری ها و دیگر نهادهای مرتبط انجام می شود. دولت از طریق کمپین های اطلاع رسانی و مشوق های مالیاتی، مالکان را تشویق به ثبت دقیق اطلاعات املاک خود در سامانه اسکان و املاک می کند. همچنین، گزارش های مردمی از همسایگان و سایر ساکنان محل نیز به شناسایی خانه های خالی کمک می کند.
گفتیم که یکی از ابزارهای اصلی دولت برای اجرای این قانون، سامانه املاک و اسکان است. این سامانه به مالکان و مستاجران امکان می دهد اطلاعات دقیق املاک خود را ثبت کنند. ویژگی های این سامانه عبارت اند از:
- ثبت اطلاعات مالکیت و سکونت: هر مالک موظف است وضعیت سکونت خانه های خود را به طور دقیق ثبت کند.
- کنترل مصرف انرژی: دولت از طریق بررسی میزان مصرف برق، آب و گاز می تواند وضعیت سکونت خانه ها را ارزیابی کند.
- ارسال پیامک به مالکان: مالکان خانه های مشکوک به خالی بودن، پیامکی دریافت می کنند و دو ماه فرصت دارند تا وضعیت ملک خود را مشخص کنند.
در صورت عدم ثبت اطلاعات صحیح، خانه به عنوان خالی شناسایی شده و مشمول مالیات می شود.
در الحاقیه جدید سال 1403، با الحاق تبصره پنجم به ماده 54 مکرر، مسئولیت های جدیدی بر عهده نهادهای ذی ربط از جمله شهرداری ها، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی کشور محول گردیده است.
شهرداری ها مکلف به شناسایی دقیق واحدهای مسکونی خالی واقع در محدوده تحت پوشش خود، گردآوری اطلاعات جامع در خصوص این واحدها و ارائه گزارشات مستند به وزارت راه و شهرسازی می باشند.
وزارت راه و شهرسازی موظف است با بهره گیری از سامانه ملی املاک و اسکان کشور، صحت اطلاعات ارسالی از سوی شهرداری ها را راستی آزمایی نموده و پس از تأیید نهایی، فهرست واحدهای مسکونی خالی را جهت اعمال مقررات مالیاتی به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال نماید.
سازمان امور مالیاتی کشور پس از دریافت فهرست واحدهای مسکونی خالی از سوی وزارت راه و شهرسازی، نسبت به محاسبه و مطالبه مالیات متعلقه اقدام نموده و درآمد حاصل از این محل را به طور کامل به حساب شهرداری های مربوطه واریز می نماید. این درآمد در قالب بودجه سنواتی و صرفاً جهت احیای بافت های فرسوده و احداث مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد، مطابق بند 21 ماده 55 قانون شهرداری، هزینه خواهد شد.
خانه های معاف از مالیات بر خانه های خالی
هر فرد می تواند یک خانه را به عنوان محل سکونت اصلی خود معرفی کند. این خانه شامل معافیت مالیاتی است و از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر فرد می تواند یک خانه دیگر را به عنوان محل سکونت فرعی برای اعضای تحت تکفل خود ثبت کند. این خانه نیز از پرداخت مالیات معاف است.
واحدهای مسکونی که تازه ساخته شده اند و هنوز به فروش نرسیده اند، به مدت یک سال از پرداخت مالیات معاف هستند. برای واحدهای مسکونی که توسط انبوه سازان ساخته می شوند، این مدت معافیت به ۱۸ ماه افزایش می یابد که تحت عنوان مالیات ساخت و ساز محاسبه می شود.
خانه هایی که وقف شده اند و امکان اجاره یا فروش آن ها وجود ندارد، از پرداخت مالیات معاف هستند. همچنین خانه هایی که به دلیل مشکلات قانونی یا فنی قابل سکونت نیستند، نیز از پرداخت مالیات معاف می شوند.

نحوه پرداخت، اعتراض و محاسبه مالیات خانه های خالی
برای پرداخت مالیات خانه های خالی، مالکان موظف هستند به درگاه ملی خدمات مالیاتی (مایتکس) مراجعه کرده و با استفاده از نام کاربری و رمز عبور خود وارد حساب کاربری شان شوند. پس از ورود به حساب کاربری، با مراجعه به بخش مربوط به “واحدهای مسکونی خالی از سکنه” و انتخاب گزینه “تمکین می کنم”، می توانند نسبت به پرداخت مالیات خود اقدام نمایند. در این بخش، درگاه های پرداخت آنلاین مختلفی برای پرداخت مالیات در نظر گرفته شده است.
در صورتی که مالکان با مبلغ مالیات اعلام شده موافق نباشند، می توانند گزینه “اعتراض دارم” را انتخاب کنند و دلیل اعتراض خود را به صورت کتبی ثبت نمایند. پس از ثبت اعتراض، به طور خودکار به سامانه املاک و اسکان کشور هدایت می شوند تا اطلاعات ملک خود را بررسی و در صورت لزوم اصلاح کنند. سازمان مالیاتی نیز با استعلام از این سامانه، نسبت به بررسی مجدد و رفع ابهامات احتمالی اقدام خواهد کرد.
مبنای محاسبه مالیات خانه های خالی، سال مالیاتی (یک سال شمسی) است. به عبارت دیگر، اگر یک واحد مسکونی در طول یک سال بیش از 120 روز خالی از سکنه باشد، مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. حتی اگر مالکیت این واحد در طول سال تغییر کند، هر مالک برای مدت مالکیت خود مسئول پرداخت مالیات است.
سازمان امور مالیاتی موظف است تا پایان تیر ماه هر سال، مالیات خانه های خالی را محاسبه کرده و از طریق پیامک و درگاه ملی خدمات مالیاتی به مالکان ابلاغ نماید. مالکان نیز موظف هستند تا پایان ماه بعد، نسبت به پرداخت مالیات خود اقدام کنند. در صورت عدم پرداخت به موقع، علاوه بر اصل مالیات، جریمه تأخیر نیز محاسبه و از مالک دریافت خواهد شد.
پیامدهای عدم پرداخت مالیات بر خانه های خالی
به ازای هر ماه تأخیر در پرداخت مالیات، ۲.۵ درصد جریمه اعمال می شود و خانه های خالی که مالیات پرداخت نشده دارند، ممنوع المعامله می شوند.
دفترخانه ها موظف اند قبل از انتقال سند، مفاصاحساب مالیاتی دریافت کنند. در غیر این صورت، مسئول پرداخت مالیات خواهند بود.
چالش های اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی
اجرای این قانون با چالش هایی همراه است که می توانند تأثیرگذاری آن را کاهش دهند، برخی مالکان اطلاعات املاک خود را در سامانه املاک ثبت نمی کنند.
همچنین شناسایی دقیق خانه های خالی و مدیریت مصرف انرژی نیازمند زیرساخت های پیشرفته تر است.