نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز در تهران

مالیات ساخت و ساز در تهران یکی از موضوعات مهم برای سازندگان و سرمایه گذاران حوزه مسکن است. این مالیات با توجه به قوانین جاری و مقررات مصوب دولت محاسبه می شود. در این مقاله از رایان محاسبان، تمامی موارد مرتبط با مالیات ساخت و ساز، مواد قانونی مرتبط و درصدهای مالیاتی شرح داده شده است؛ پیشتر هم در همین سایت، مالیات شرکت های ساختمانی را بررسی و تحلیل کرده ایم؛ با ما همراه باشید.

تعریف مالیات ساخت و ساز

مالیات ساخت و ساز به عنوان مالیات مشاغل شامل مالیاتی است که بر درآمد حاصل از ساخت و فروش یا واگذاری ساختمان ها اعمال می شود. این مالیات در ایران بر اساس قانون مالیات های مستقیم (مصوب 1366 و اصلاحات بعدی) و قانون بودجه سالانه تعیین می شود.

ماده 77 قانون مالیات های مستقیم

بر اساس ماده 77 قانون مالیات های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مالیات است. این ماده تاکید می کند که مالیات بر درآمد ساخت و ساز باید بر اساس نرخ های مشخص شده در قانون محاسبه شود.

نرخ های مالیاتی برای درآمد ناشی از ساخت و ساز به شرح زیر است:

اشخاص حقیقی:

• تا مبلغ 50 میلیون تومان درآمد مشمول مالیات: 15 درصد
• از 50 میلیون تا 100 میلیون تومان: 20 درصد
• بیش از 100 میلیون تومان: 25 درصد

اشخاص حقوقی:

درآمد اشخاص حقوقی ناشی از ساخت و ساز مشمول مالیات به نرخ ثابت 25 درصد است.

استفاده از خدمات مشاوران مالیاتی می تواند به کاهش خطاها و بهره مندی از تخفیف های مالیاتی کمک کند.

تفسیر کامل ماده 77 قانون مالیات های مستقیم

جدول ماده 77 قانون م.م.

نرخ مالیات ساخت و ساز چقدر است؟

نرخ مالیاتی که بساز و بفروش ها باید پرداخت کنند، به عوامل متعددی بستگی دارد. این عوامل شامل نوع ملک، شرایط شخص سازنده، منطقه ای که ملک در آن واقع شده و حتی هدف سازنده از ساخت و فروش ملک است.

• بساز بفروش های حرفه ای: افرادی که ساخت و فروش ساختمان شغل اصلی آنهاست، معمولاً باید 15 تا 25 درصد از درآمد حاصل از فروش ساختمان را به عنوان مالیات پرداخت کنند.
• سرمایه گذاران: افرادی که ملکی را خریداری کرده و پس از مدتی آن را می فروشند، باید 20 درصد از سود حاصل از فروش را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

عوامل موثر بر نرخ مالیات ساخت و ساز

نرخ مالیات برای ساختمان های مسکونی معمولاً کمتر از ساختمان های تجاری یا صنعتی است، به دلیل درآمدزایی بیشتر این نوع املاک، نرخ مالیات نیز بالاتر است.

شرایط شخص سازنده هم مهم است، افرادی که به صورت فردی به ساخت و فروش ساختمان می پردازند، نرخ مالیات مشخصی دارند، شخص حقوقی مانند شرکت ها و سازمان هایی که در حوزه ساخت و ساز فعالیت می کنند، نرخ مالیات متفاوتی دارند.

در برخی مناطق کم جمعیت، ساخت و فروش ساختمان ممکن است از پرداخت مالیات معاف باشد، اما در مناطق شهری و پرجمعیت، نرخ مالیات معمولاً بالاتر است.

همچنین در نظر داشته باشید که افرادی که ساخت و فروش ساختمان را به عنوان شغل اصلی خود انتخاب کرده اند، نرخ مالیات بالاتری نسبت به افرادی که به صورت اتفاقی به این کار می پردازند، پرداخت می کنند. اگر فردی ملکی را خریداری کرده و پس از مدتی با هدف کسب سود آن را بفروشد، نرخ مالیات بر درآمد حاصل از سرمایه گذاری اعمال می شود.

نحوه محاسبه کلی مالیات ساخت و ساز

برای محاسبه درآمد خالص، درآمد کل را از هزینه ها کسر می کنیم:

درآمد کل ، همان مجموع درآمد حاصل از فروش تمام واحدهای ساختمانی است و کسر هزینه ها از درآمد کل، به معنی کسر هزینه های ساخت (مانند هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، هزینه های اخذ پروانه ساخت و …) و عوارض پرداخت شده به نهادهای دولتی است.

درآمد خالص که مبلغ باقی مانده پس از کسر هزینه ها، درآمد خالص محسوب می شود و پایه محاسبه مالیات خواهد بود.

فرض کنید درآمد حاصل از فروش ملک350 میلیون تومان و هزینه های ساخت  180 میلیون تومان باشد،

درآمد خالص: 350,000,000 – 180,000,000 = 170,000,000 تومان

با فرض نرخ های مالیاتی زیر:

• تا 50 میلیون تومان: 15%
• مازاد بر 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان: 20%
• مازاد بر 100 میلیون تومان: 25%

محاسبه مالیات:

• 50 میلیون اول: 50,000,000 * 15% = 7,500,000 تومان
• 50 میلیون بعدی: 50,000,000 * 20% = 10,000,000 تومان
• 70 میلیون باقیمانده: 70,000,000 * 25% = 17,500,000 تومان
• کل مالیات قابل پرداخت: 7,500,000 + 10,000,000 + 17,500,000 = 35,000,000 تومان

بنابراین، در این مثال، شخص مذکور باید مبلغ 35 میلیون تومان به عنوان مالیات ساخت و ساز پرداخت کند.

نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز ساختمان های نیمه کاره

فروش ساختمان های نیمه کاره یکی از رویه هایی است که در صنعت ساخت و ساز ممکن است به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد. در این حالت، نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز نسبت به ساختمان های تمام شده متفاوت خواهد بود.

هنگامی که یک ساختمان به صورت نیمه کاره به فروش می رسد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال که برای تمام معاملات املاک اعمال می شود، مالیات دیگری نیز به نام مالیات ساخت و فروش املاک بر آن وضع می شود. این مالیات به دلیل کسب درآمد از محل ساخت و فروش ساختمان محاسبه می شود.

• مالیات نقل و انتقال: این مالیات به صورت درصدی از ارزش معامله محاسبه می شود و در حال حاضر نرخ آن 5 درصد است.
• مالیات ساخت و فروش: این مالیات بر اساس میزان پیشرفت پروژه و درآمد حاصل از فروش ساختمان محاسبه می شود. نرخ این مالیات می تواند متفاوت باشد و بستگی به قوانین و مقررات جاری دارد.

نحوه محاسبه مالیات ساخت و فروش برای ساختمان های نیمه کاره:

کارشناسان رسمی دادگستری یا ارزیاب های مورد تایید سازمان امور مالیاتی، میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان را بر اساس ضوابط و معیارهای مشخص تعیین می کنند.

درآمد حاصل از فروش ساختمان نیمه کاره برابر با مبلغی است که خریدار پرداخت می کند، مالیات ساخت و فروش بر اساس درصدی از درآمد حاصل از فروش و با توجه به میزان پیشرفت پروژه محاسبه می شود، نرخ دقیق مالیات ساخت و فروش می تواند متفاوت باشد و به عوامل مختلفی مانند نوع ساختمان، محل ملک و … بستگی دارد.

فرض کنید ساختمانی به ارزش کل 1 میلیارد تومان به صورت نیمه کاره با 70 درصد پیشرفت فیزیکی به فروش رسیده است. اگر نرخ مالیات ساخت و فروش برای این نوع ساختمان 15 درصد باشد، محاسبات به صورت زیر انجام می شود:

• درآمد حاصل از فروش: 1,000,000,000 تومان
• مالیات ساخت و فروش: 1,000,000,000 تومان * 70% * 15% = 105,000,000 تومان
• بنابراین، در این مثال، مالیات ساخت و فروش برابر با 105 میلیون تومان خواهد بود.

چه کسانی از پرداخت مالیات ساخت و ساز معاف هستند؟

با معاف کردن برخی از سازندگان از پرداخت مالیات، انگیزه برای ساخت و ساز افزایش می یابد و این امر به تامین مسکن مورد نیاز جامعه کمک می کند. انواع معافیت مالیات ساخت و ساز :

1. اولین دسته معافیت ساخت و ساز مربوط به ساخت و ساز در شهرهای کوچک است؛ سازندگان در شهرهای کوچک از مالیات ساخت و ساز معافند، در واقع شهرهایی با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر به عنوان شهر کوچک محسوب می شوند، هدف از این معافیت، حمایت از ساخت و ساز در مناطق کم جمعیت و ایجاد تعادل بین مناطق شهری و روستایی است.
2. دومین گروه معافیت ساخت و ساز مربوط به سازندگانی است که جواز ساخت آنها قبل از سال 1395 صادر شده است؛ این معافیت به منظور جلوگیری از ایجاد بار مالی اضافی بر سازندگانی که پیش از تصویب قوانین جدید مالیاتی، پروژه های ساختمانی خود را آغاز کرده اند، در نظر گرفته شده است.
3. صندوق های زمین و ساختمان هم از مالیات ساخت و ساز معافند، این صندوق ها با جذب سرمایه های خرد مردم، به ساخت و فروش ساختمان می پردازند و هدف از معافیت مالیاتی این صندوق ها، توسعه ابزارهای مالی و تشویق سرمایه گذاری در بخش مسکن است.

نکته : معافیت مالیاتی صندوق های زمین و ساختمان بر اساس ماده 143 قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1387 می باشد.

بهترین راه کاهش مالیات ساخت و ساز چیست؟

اخذ مجوز انبوه سازی از وزارت راه و شهرسازی به عنوان یکی از روش‌های رایج برای کاهش مالیات در حوزه ساخت و ساز مطرح می‌شود. این روش بر اساس این اصل استوار است که بنگاه‌های تولیدی مشمول مقررات مالیاتی متفاوتی نسبت به افراد حقیقی هستند.

چگونه این روش عمل می‌کند؟ با اخذ مجوز انبوه سازی، سازنده از یک شخص حقیقی یا حقوقی کوچک به یک بنگاه تولیدی تبدیل می‌شود. سرمایه‌گذاران در این بنگاه سرمایه‌گذاری می‌کنند. به جای پرداخت سود به صورت نقدی، هزینه سود به عنوان بخشی از هزینه‌های تمام شده پروژه در نظر گرفته می‌شود. این هزینه، برابر با حداقل سود مورد انتظار در عقود مشارکتی است که توسط شورای پول و اعتبار تعیین می‌شود.

با این روش، هزینه تمام شده پروژه برای سرمایه‌گذار کاهش می‌یابد، زیرا بخشی از سود او به عنوان هزینه پروژه در نظر گرفته شده است و سازمان امور مالیاتی این هزینه را به عنوان یک هزینه مشروع می‌پذیرد و در نتیجه، پایه محاسبه مالیات کاهش می‌یابد.

مزایای این روش:

• با این روش، می‌توان بخش قابل توجهی از مالیات ساخت و ساز را کاهش داد.
• این روش از نظر قانونی قابل دفاع است و با مقررات مالیاتی کشور همخوانی دارد.
• کاهش هزینه‌ها منجر به افزایش سودآوری پروژه می‌شود.

در نظر داشته باشید که اخذ مجوز انبوه سازی و رعایت تمام قوانین و مقررات مرتبط با آن، نیازمند دانش تخصصی و مشاوره حقوقی است، همچنین اخذ مجوز و راه‌اندازی یک بنگاه تولیدی، نیازمند صرف هزینه‌های اولیه است و با تبدیل شدن به یک بنگاه تولیدی، سازنده با مسئولیت‌های بیشتری مواجه می‌شود. به فکر فرار مالیاتی نباشید که یکی از رایج ترین اشتباهات مالیاتی است!

وظایف بساز بفروش ها در قبال سازمان مالیات چیست؟

افرادی که در حوزه ساخت و ساز و به اصطلاح بساز بفروش مشغول به فعالیت هستند، علاوه بر اخذ مجوزهای ساختمانی و رعایت قوانین ساخت و ساز، تعهدات مالیاتی نیز دارند. این تعهدات بر اساس قوانین مالیاتی کشور و به ویژه ماده 77 قانون مالیات های مستقیم تعیین شده است. در این بخش به طور مفصل به وظایف این افراد در قبال سازمان مالیات می پردازیم.

اولین وظیفه، تکمیل و ارسال اظهارنامه مالیاتی

تمامی افرادی که به ساخت و فروش ساختمان مشغول هستند، موظفند هر ساله اظهارنامه مالیاتی خود را در قالب اظهارنامه مالیاتی ساخت و ساز به سازمان امور مالیاتی ارسال کنند. این اظهارنامه شامل اطلاعاتی در مورد تعداد ساختمان های ساخته شده، هزینه های ساخت، درآمد حاصل از فروش، هزینه های قابل قبول و سایر اطلاعات مالی مرتبط است.

ارسال به موقع و دقیق اظهارنامه مالیاتی یکی از مهم ترین وظایف بساز بفروش ها است. عدم ارسال اظهارنامه یا ارسال اظهارنامه ناقص یا خلاف واقع، تخلف مالیاتی محسوب شده و مشمول جریمه خواهد شد.

وظیفه دوم بساز بفروش ها، نگهداری اسناد و مدارک مالی

بساز بفروش ها موظفند تمامی اسناد و مدارک مربوط به هزینه های ساخت و فروش ساختمان ها را به مدت 5 سال نگهداری کنند. این اسناد شامل قراردادهای ساخت، صورتحساب خرید مصالح، فیش های حقوق و دستمزد، قبض های آب، برق، گاز و سایر هزینه های مرتبط است.

همچنین، اسناد و مدارک مربوط به درآمد حاصل از فروش ساختمان ها باید به مدت 5 سال نگهداری شود. این اسناد شامل قراردادهای فروش، رسیدهای بانکی و سایر اسناد مرتبط با دریافت وجه است؛ نگهداری اسناد و مدارک مالی به سازمان امور مالیاتی امکان می دهد تا در صورت لزوم، به بررسی صحت اطلاعات مندرج در اظهارنامه مالیاتی بپردازد.

وظیفه اصلی ، پرداخت مالیات

پس از ارسال اظهارنامه مالیاتی، سازمان امور مالیاتی بر اساس اطلاعات مندرج در اظهارنامه و قوانین و مقررات مالیاتی، میزان مالیات قابل پرداخت را محاسبه می کند، بساز بفروش ها موظفند مالیات محاسبه شده را در موعد مقرر به حساب خزانه دولت واریز کنند. عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر، مشمول جریمه تأخیر خواهد شد.

در صورتی که سازمان امور مالیاتی برای بررسی صحت اطلاعات مندرج در اظهارنامه مالیاتی، درخواست ارائه اسناد و مدارک اضافی را نماید، بساز بفروش ها موظفند در اسرع وقت به این درخواست پاسخ دهند و در صورت انجام بازرسی توسط ماموران مالیاتی، بساز بفروش ها باید با آنها همکاری کرده و اطلاعات مورد نیاز را در اختیارشان قرار دهند.

عدم انجام به موقع و صحیح وظایف مالیاتی، عواقب جدی برای بساز بفروش ها در پی خواهد داشت که برخی از مهم ترین آنها عبارتند از:

• اعمال جریمه های نقدی برای عدم ارسال اظهارنامه، ارسال اظهارنامه ناقص، عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر و سایر تخلفات مالیاتی.
• در مواردی که تخلفات مالیاتی از حد معینی فراتر رود، ممکن است پرونده فرد متخلف به مراجع قضایی ارجاع شود.
• عدم پرداخت مالیات می تواند منجر به ایجاد مشکل در اخذ مجوزهای ساختمانی جدید شود.