مالیات درآمد اجاره املاک آپدیت 1404

مالیات درآمد اجاره املاک عبارت است از کل مبلغ اجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر 25 درصد بابت استهلاک و تعهدات مالک. در صورتی که مالک شخصی حقیقی باشد درآمد مشمول مالیات آن به نرخ ماده 131 قانون مالیات مستقیم محاسبه می شود. اما اگر مالک شخصی حقوقی باشد درآمد مشمول مالیات آن با نرخ 25% مشمول مالیات خواهد بود.

برای محاسبه مالیات اجاره پس از بدست آوردن 75 درصد مبلغ اجاره، اگر موجر شخص حقیقی باشد، درآمد اجاره مشمول مالیات تا 200 میلیون تومان 15 درصد مالیات، از 200 تا 400 میلیون 20 درصد مالیات و از 400 میلیون به بالا 25 درصد مالیات دارد. اما اگر موجر شخص حقوقی باشد درآمد اجاره مشمول مالیات در 25 درصد ضرب میشود. توجه داشته باشید موجر شخص حقوقی میبایست مالیات را از اجاره هایی که پرداخت میکند، کسر کرده و به حساب اداره مالیات واریز کند.

رایان محاسبان به عنوان یک موسسه مالیاتی معتبر آماده ارائه خدمات مالیات به اشخاص و شرکت ها می باشد.

نکته 1: املاک مسکونی در تهران تا 150 متر و در شهرستان ها تا 200 متر معاف از مالیات اجاره هستند و نیازی به ارائه اظهارنامه هم ندارند.

نکته 2: ملک هایی که اجاره داده میشود، فقط 75 درصد از اجاره بها مشمول مالیات شده و 25 درصد بابت هزینه های ملک معافیت مالیاتی دارد.

نکته ۳ (به‌روز شده برای آبان ۱۴۰۴):
اگر مالک فقط یک واحد مسکونی اجاره داده و هیچ درآمد دیگری (شغل، حقوق، سود بانکی، اجاره تجاری و …) نداشته باشد، تا سقف معافیت ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم از مالیات اجاره معاف است (مشمول ماده ۸۴ ق.م.م):

منبع: بند “ث” تبصره ۱ قانون بودجه ۱۴۰۴ (مصوب اسفند ۱۴۰۳) – بدون بخشنامه جداگانه؛ ارجاع به ماده ۵۷ و ۸۴ ق.م.م (web:5, web:25).
نکته مهم: این معافیت فقط برای املاک مسکونی است. املاک اداری و تجاری مشمول نمی‌شوند. همچنین، حقوق بازنشستگی و سود بانکی به عنوان “درآمد دیگر” محاسبه نمی‌شوند (بخشنامه تفسیری ۱۴۰۴).
مدارک لازم برای اثبات عدم درآمد دیگر:

• فیش حقوق صفر یا گواهی عدم اشتغال
• گواهی عدم فعالیت اقتصادی از تأمین اجتماعی
• اظهارنامه صفر درآمد (از سامانه my.tax.gov.ir)
  جریمه در صورت اثبات خلاف واقع: معافیت لغو + ۱۰۰٪ (یک برابر) مالیات به عنوان جریمه (ماده ۵۷ ق.م.م) + ۳۰٪ جریمه کتمان (ماده ۱۹۲).

نکته 4: سازمان امور مالیاتی دفترچه اجاره املاک داشته و کارشناسان مالیاتی بر اساس نرخ منطقه از آن استفاده میکنند. در نظر داشته باشید معمولا متراژ که بالا میرود اجاره واقعی کمتر از اجاره تعیین شده در آن دفترچه خواهد بود و اگر احساس کردید این مبلغ محاسبه شده از طریق دفترچه برای شما زیاد هست از کارشناسان و مشاور مالیاتی خبره کمک بگیرید، چراکه مالیات اجاره موضوعی پیچیده و خاص بوده و محاسبه آن کمی دشوار میباشد.

نکته 5: اجاره بین پدر و پسر و موارد مشابه هم قطعا کمتر از نرخ منطقه است و سازمان امور مالیاتی اجاره کم و حتی عدم دریافت اجاره را هم می پذیرد.

نکته 6: در محاسبه ملک هایی که رهن کامل هستند، چون نرخ اجاره ایی وجود ندارد، از همان دفترچه مالیاتی محاسبه میشود و یا مبلغ رهن تبدیل می شود.

مثال: فرض کنیم آپارتمانی مبلغ اجاره آن ماهیانه 30 میلیون تومان می باشد، مالیات درآمد اجاره املاک آن به این صورت محاسبه می شود:

اجاره سالیانه این ملک 360 میلیون هست و 75 درصد آن مبلغ 270 میلیون میشود که ماخذ مالیاتی میشود. چون این مبلغ بین 200 تا 400 میلیون هست در 20 درصد ضرب میشود و مالیات آن 44 میلیون تومان خواهد شد.

امروزه خیلی از افراد نمیدانند که باید برای ملک خود همانند کسب و کارهای دیگر اظهارنامه مالیاتی پر کنند و طبق قانون مالیات مربوط را پرداخت کنند.

مالیات وضع شده بر روی اجاره دریافتی از مستاجر یکی از انواع مالیات املاک و مستغلات است که عموما برای 90 درصد خانه ها اعمال می‌شود. البته در خصوص مالیات مشاورین املاک هم راجع به این موضوع توضیح داده بودیم و در ادامه این مطلب در رایان محاسبان ، به مالیات بر اجاره در کشورمان ایران میپردازیم.

اجاره دریافتی توسط مالکان یک نوع درآمد برای آنها تلقی می‌شود، از این رو مالیات درآمد اجاره املاک یک امری بدیهی است و طبق قانون و با توجه به شرایط باید پرداخت شود. در ماده 52 قانون مالیات های مستقیم آمده است که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از واگذاری املاک پس از کسر معافیت های مالیاتی مقرر شده، مشمول مالیات درآمد اجاره املاک می‌باشد.

فرقی نمی‌کند شخصیت حقیقی یا حقوقی داشته باشید و تمامی افراد پس از واگذاری ملک خود به مستاجر باید طبق قانون مالیات درآمد اجاره املاک عمل کنند.

انواع مالیات اجاره املاک

املاکی که امروزه قابل اجاره هستند و باید برای آنها مالیات پرداخت کرد به‌صورت زیر است:

• املاک تجاری
• املاک اداری
• املاک مسکونی
• انبارها
• مکان های ورزشی
• مکان های اجاره دست دوم

 هر کدام از این مکان ها با توجه به قوانین مربوط، مالیات های خاص خودشان را دارند و مالکان این املاک باید به دقت آنها را مطالعه کرده و طبق آن مالیات مربوط به درآمد اجاره املاک را پرداخت کند.

نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک

محاسبه مالیات اجاره املاک برای شخص حقیقی و حقوقی متفاوت است و در ادامه به تفکیک توضیح داده خواهند شد.

محاسبه مالیات اجاره املاک اشخاص حقیقی

در ماده 53 قانون مالیات های مستقیم کشور آمده است که 75 درصد درآمد کسب شده از اجاره دریافتی مشمول مالیات است و 25 درصد باقی مانده بدلیل استهلاک و هزینه های مشخص برای املاک اجاره داده شده کسر میگردد. به این نکته توجه داشته باشید که اجاره دریافتی می‌تواند نقدی و غیر نقدی باشد و تفاوتی در دریافت مالیات مربوطه ندارد.

برای مثال فرض کنید یک مالک یکی از خانه های خود را اجاره داده است و میزان درآمد سالانه ناشی از دریافت اجاره ، 20 میلیون تومان است. با توجه به قوانین مالیات های مستقیم 75 درصد از این درآمد یعنی 14 میلیون تومان مشمول مالیات درآمد اجاره املاک می‌شود. حال که درآمد مشمول مالیات مشخص شد، باید بدانیم که درصد مالیات پرداختی چند است؟

برای اینکه از میزان مالیات پرداختی برای اشخاص حقیقی اطلاع یابیم ، به ماده 133 قانون مالیات های مستقیم مراجعه میکنیم:

• اگر میزان درآمد مشمول مالیات سالانه املاک کمتر و یا مساوی 200 میلیون تومان باشد، نرخ مالیات 15 درصد است.
• اگر بین 200 میلیون تومان تا 400 میلیون تومان باشد، نرخ مالیات 20 درصد می‌باشد.
• در صورتی که میزان درآمد اجاره بیش از 400 میلیون تومان در سال باشد ، نرخ مالیات آن 25 درصد است.

همچنین این قوانین بدون در نظر گرفتن معافیت های مالیاتی ذکر شده است. هنگامی که معافیت های مالیاتی برای مالیات درآمد اجاره املاک وجود داشته باشد، پس از کسر معافیت ها این قوانین قابل اجرا هستند.

مالیات تکلیفی اجاره (تبصره ۹ ماده ۵۳ ق.م.م) – تکلیف مستأجر حقوقی

اگر مستأجر شخص حقوقی (شرکت، مؤسسه، بانک، بنیاد و …) باشد، مکلف است:

۱. مالیات اجاره را کسر و پرداخت کند

• از کجا؟ از اجاره ماهانه (نه رهن)
• چقدر؟ برابر با مالیاتی که مالک باید بپردازد
• مثال عملی:

اجاره ماهانه: ۱۰۰ میلیون تومان
مالک حقیقی → مالیات ۱۵٪ = ۱۵ میلیون
مستأجر حقوقی: ۱۵ میلیون کسر → ۸۵ میلیون به مالک → ۱۵ میلیون به مالیات

۲. مهلت پرداخت

• تا پایان ماه بعد از تاریخ کسر (اصلاحیه ۱۳۹۴)
• رسید پرداخت → باید به مالک تحویل شود

۳. مواردی که نیازی به کسر نیست

۴. اجاره دست دوم (زیراجاره)

• شرکت الف ← شخص حقیقی: کسر می‌کند
• شرکت ب ← شرکت الف: دوباره کسر می‌کند

۵. جریمه عدم کسر یا تأخیر (ماده ۱۹۹)

منبع: تبصره ۹ ماده ۵۳ + بخشنامه ۲۰۰/۱۴۰۳/۵۱۲

معافیت های مالیات درآمد اجاره املاک

در قانون مالیات های مستقیم برخی از موارد وجود دارند که مشمول مالیات درآمد اجاره املاک نمیباشند و نیازی به پرداخت مالیات توسط این اشخاص نیست. در ادامه آنها را ذکر میکنیم.

املاکی که مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک باشد.

املاک مورد اجاره در تهران تا 150 مترو در سایر نقاط تا 200 متر

اگر شخص مالک هیچ درآمدی به غیر از اجاره ملک خود نداشته باشد، تا میزان معافیت مالیاتی که هر ساله اعلام می شود از پرداخت مالیات معاف می باشد.

تبصره 1 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم:

اگر افراد در محل زندگی پدر سکونت داشته باشند، طبق این تبصره از پرداخت مالیات معاف خواهند شد. برای مثال زمانی که فرزند خانواده پس از ازدواج در طبقه دوم ساختمان خانه پدر زندگی می‌کند و هیچ اجاره ای پرداخت نمی‌کند، کاملا از پرداخت مالیات درآمد اجاره املاک معاف است. دقت داشته باشید که اگر اجاره ای پرداخت شود معافیت مالیاتی از بین خوهد رفت.

تبصره 2 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم:

اگر فردی در محل سکونت پدر ، سکونت داشته باشد و به آنها اجاره ای پرداخت کند، در صورت محرز شدن این مورد برای اداره امور مالیاتی ، طبق قانون عادی که برای همه افراد جامعه وجود دارد، مشمول پرداخت مالیات درآمد اجاره املاک خواهد بود.

همچنین اگر مالک یعنی پدر یا مادر شخص دارای چند ملک باشد، تنها یک واحد می‌تواند به عنوان معاف از مالیات در نظر گرفته شود و باقی موارد کاملا مشمول مالیات درآمد اجاره املاک خواهد شد. در واقع می‌توان گفت که به ازای هر فرزند تنها یک واحد معاف از مالیات خواهد بود.

نکات خیلی مهم ماده 53 :

• اگر شخصی در اظهارنامه مالیاتی خود مدعی شود که ملک خود را به افراد دیگری جز افراد مشمول مالیات به رایگان واگذار کرده، این برای اداره امور مالیاتی قابل قبول نیست.
• اگر مالک به مستاجر بگوید که بخشی را در ملک اجاره داده شده احداث کند (مانند اشپزخانه)، 50 درصد از ارزش معاملاتی بنای احداث شده به درآمد مشمول مالیات مالک اضافه خواهد شد.
• اگر مالک به مستاجر ملک خود بگوید که یک هزینه جزئی را انجام دهد (مانند رنگ آمیزی) که بر عهده خود مالک می‌باشد، 100 درصد هزینه انجام شده به درآمد مشمول مالیات مالک اضافه خواهد شد.
• اگر مالک بخواهد ملک خود را همراه با اثاثه و ماشین الات اجاره دهد، آن بخش از اجاره دریافتی که مربوط به اجاره ماشین آلات هستند، به‌طور کامل به درآمد مشمول مالیات اضافه خواهند شد. اما اگر به صورت جداگانه ملک و ماشین آلات را اجاره دهد و اجاره آنها را نیز جدا از هم دریافت کند، در این فصل از مالیات ها مشمول پرداخت مالیات نخواهد بود.

تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم :

کلیه مالکانی که بیش از 3 واحد مسکونی اجاره داده شده داشته باشند که الگوی مصرف مسکن را رعایت کرده باشند، در طول مدت اجاره کاملا از مالیات درآمد اجاره املاک معاف هستند.

ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم (معافیت فاقد درآمد):
اشخاص حقیقی که هیچ درآمدی جز اجاره املاک مسکونی ندارند، تا سقف معافیت ماده ۸۴ (۲۰۰ میلیون تومان در ۱۴۰۴) از مالیات اجاره معاف هستند. برای اثبات، اظهارنامه خاص ماده ۵۷ (از سامانه my.tax.gov.ir) تسلیم کنید.

نکته: حقوق بازنشستگی و سود بانکی درآمد محسوب نمی‌شوند (بخشنامه تفسیری ۱۴۰۴/۵۰).
جریمه خلاف واقع: پرداخت مالیات + ۱۰۰٪ جریمه (ماده ۵۷ ق.م.م).
این معافیت برای حمایت از اقشار کم‌درآمد طراحی شده و حریم خصوصی مالیاتی را حفظ می‌کند.

معافیت مالیات درآمد اجاره املاک بر اساس متراژ ملک

یکی از مهم ترین قوانین مالیات درآمد اجاره املاک معافیت مالیاتی بر اساس متراژ است. بر این اساس اگر شخصی در تهران ملکی از 1 تا 150 متر داشته باشد، معاف از مالیات درآمد اجاره املاک خواهد بود و حتی نیازی به تسلیم اظهار نامه نیز ندارد. این متراژ در شهرستان ها تا 200 متر می‌باشد.

حال اگر شخصی در تهران یک ملک 210 متری داشته باشد، باید به میزان تفاوت سقف متراژ معافیت یعنی 150 متر با متراژ ملک خود طبق قانون مالیات درآمد اجاره املاک باید مالیات پرداخت کند. در این مورد شخص باید به ازای 60 متر از ملک خود در سال با توجه به میزان اجاره دریافتی در سال مالیات پرداخت کند و همچنین اظهارنامه مربوط هم باید تهیه و تسلیم شود.

اظهارنامه مالیات درآمد اجاره املاک چیست؟

اظهارنامه مالیات اجاره املاک برای اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت است. اگر برای اشخاص حقیقی باشد، تا تیر ماه سال بعد مهلت تسلیم اظهارنامه مالیات بر اجاره و پرداخت آن را دارند.

اما برای اشخاص حقوقی، همزمان با ارسال مالیات بر عملکرد باید این اظهارنامه ارسال شود و در ردیف اجاره املاک و مستغلات قرار دهند. اگر اشخاص حقوقی مشمول پرداخت مالیات مربوط باشند، باید تا مهلت مقرر شده توسط اداره امور مالیاتی آن را پرداخت کنند.

جریمه عدم ثبت اظهارنامه اجاره املاک به چه صورت است؟

زمان تسلیم اظهارنامه مستقلات برای اشخاص حقیقی که درآمد اجاره املاک دارند تیرماه میباشد. عدم تسلیم اظهارنامه مستقلات برای اشخاص حقیقی جریمه 10 درصدی نسبت به مالیات کتمان شده دارد و غیر قابل بخشودگی است.

اشخاص حقوقی طبق تبصره ماده ۱۱۰ در اظهارنامه عملکرد درآمد اجاره املاک را هم باید ثبت کنند. اگر درآمد اجاره را ثبت نکنند ۳۰ درصد مالیات متعلقه جریمه خواهند داشت. ضمنا اگر در موعد مقرر ثبت نکنند نمیتوانند از معافیت ماده ۵۷ استفاده کنند.

پرداخت مالیات اجاره به عهده چه کسی است؟

با توجه به اینکه درآمد حاصل از اجاره به حساب مالک واریز می‌شود، پرداخت مالیات درآمد اجاره املاک به عده مالک است و مستاجر هیچ گونه دخالتی در آن ندارد. برای مثال اگر ملکی دارید که طی یک سال خالی از سکنه بوده و کسی در آن زندگی نمیکرده است، می‌توانید با ارائه مدارکی از قبیل قبض آب بدون کارکرد این ادعا را ثابت کرده و از پرداخت مالیات معاف شوید. البته این موضوع به مالیات خانه های خالی مربوط خواهد شد.

نحوه ثبت اعتراض به مالیات املاک

اگر مودیان مالیاتی نسبت به مالیات وضع شده از سوی حسابرسین اداره امور مالیاتی اعتراض دارند باید با مراجعه به سامانه ثبت الکترونیکی اعتراضات و شکایات در سایت رسمی سازمان امور مالیاتی به ادرس tax.gov.ir اعتراض خود را با دلیل و مدرک ثبت نمایند.

مهلت تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات اجاره (سال ۱۴۰۴)

منبع: ماده ۸۰ ق.م.م + بخشنامه سازمان امور مالیاتی شماره ۲۰۰/۱۴۰۴/۴۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۵/۱۰ (web:16, web:17).
جریمه تأخیر: ۲.۵٪ به ازای هر ماه از مالیات متعلقه (ماده ۱۹۰).

نرخ مالیات درآمد اجاره املاک در سال ۱۴۰۴ (عملکرد ۱۴۰۳)

اشخاص حقوقی: ۲۵٪ ثابت از سود خالص (ماده ۱۰۵)
منبع: قانون بودجه ۱۴۰۴ – بدون تغییر نسبت به ۱۴۰۳

چه کسانی از مالیات درآمد اجاره املاک معاف هستند؟

• املاکی که به مادر، پدر، فرزند و همسر اجاره داده شده است.
• خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی می باشند.
• املاکی که به صورت رایگان در تصرف موسسات دولتی، دستگاه های دولتی و وزارتخانه ها هستند.
• مالکان مجتمع های مسکونی که بیش از سه واحد استیجاری دارند که با توجه الگوی استفاده مسکن با توجه به وزرات مسکن و شهرسازی ساخته شده است.

معافیت متراژ (تبصره ۱۱ ماده ۵۳):

• تهران: تا ۱۵۰ متر → یک واحد
• شهرستان: تا ۲۰۰ متر → یک واحد
• چند واحد؟ فقط یکی معاف → بقیه مشمول
• نیازی به اظهارنامه نیست (اگر فقط یک واحد و زیر سقف)

معافیت جدید قراردادهای بلندمدت (قانون بودجه ۱۴۰۴):
مالکان املاک بالای ۱۵۰ متر (تهران) یا ۲۰۰ متر (سایر نقاط) اگر قرارداد اجاره ۲ ساله منعقد کنند، ۷۰٪ و برای ۳ ساله، ۱۰۰٪ از مالیات معاف هستند.

منبع: بند “ث” تبصره ۱ قانون بودجه ۱۴۰۴ (web:4).
نکته: قرارداد باید در سامانه املاک و اسکان ثبت شود.

سامانه مالیات درآمد اجاره املاک

اداره امور مالیات با توجه به ساختار و سازوکاری که دارد، مانند بیشتر نهادهای دولتی از یک سامانه اختصاصی برخوردار است. هدف از وجود این سامانه این است که افراد حقیقی و حقوقی راحت تر امور مالیاتی خود را انجام دهند. این درگاه خدمات مختلف مالیاتی را ارائه می دهد و همین طور برای مالیات درآمد اجاره املاک نیز باید به آن مراجعه کرد.

آدرس https://my.tax.gov.ir/ برای سامانه مالیات درآمد اجاره املاک است که مشمولان این مالیات باید در آن اظهارنامه خود را ارائه داده و سپس برای پرداخت آن اقدام کنند.

در صورت عدم پرداخت مالیات درآمد اجاره املاک چقدر جریمه دارد؟

مشمولین این نوع مالیات باید اظهارنامه خود را در زمان مقرر به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال نمایند و در صورت عدم انجام آن به میزان 10 % از مبلغ مالیات جریمه می شوند.

نتیجه گیری

با توجه به قوانین دقیق در زمینه مالیات های مستقیم از جمله مالیات درآمد اجاره املاک و مستغلات اجاری اکنون دریافتید که باید طبق قوانین تمامی موارد را طی کرده و اگر مشمول مالیات هستید آن را در طی مهلت مقرر پرداخت کنید.

اگر اطلاعات کافی در زمینه مالیات های مربوط به درآمد اجاره ندارید می‌توانید با مراجعه به کارشناسان رایان محاسبان از آنها درخواست مشاوره مالی داشته باشید. مجموعه رایان محاسبان چندین سال است که در امور مالیاتی به افراد حقیقی و حقوقی خدمات ویژه ای ارائه میدهد و همچنین با ارائه راهکارهای مناسب توانسته تا افراد مشمول مالیات را از پرداخت آن طبق قانون معاف کند. کافیست امور خود را به ما بسپارید تا با خیال راحت تمامی امور مربوط با بالاترین دقت و کمترین هزینه انجام شود.