نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1403

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مهم ترین موضوعاتی است که در معاملات مالی در کشور مطرح است که با توجه به ارزش بالای املاک، سهم قابل توجهی از درآمدهای مالیاتی دولت را تشکیل می دهد. در سال ۱۴۰۳، قوانین مربوط به مالیات نقل و انتقال املاک با هدف شفافیت بیشتر و کاهش فرار مالیاتی به روز شده است. این مقاله از رایان محاسبان به بررسی جامع نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک، مواد قانونی مرتبط، درصدها و جزئیات دیگر می پردازد، با ما همراه باشید.

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات هایی است که شامل معافیت مالیاتی نمی شود و در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت گردد. مطابق قانون، مالکین عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، ملزم به پرداخت این مالیات هستند. به عبارت دیگر، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده فروشنده است. روند پرداخت این مالیات از طریق مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی و با استفاده از دستگاه های پوز انجام می شود.

مبنای قانونی مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک بر اساس مواد ۵۹ و ۷۷ قانون مالیات های مستقیم و آیین نامه های اجرایی مرتبط تعیین می شود. در این قانون، درآمد حاصل از نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل (سرقفلی) مشمول مالیات است.

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم: این ماده به مالیات نقل و انتقال قطعی املاک می پردازد. بر اساس این ماده، ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال تعیین می شود.

ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم: این ماده به درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک اشاره دارد. سازندگان و فروشندگان املاک مشمول مالیات بر ساخت و ساز خواهند بود که میزان آن طبق قانون تعیین می شود.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک بصورت قطعی

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در سال ۱۴۰۳ بر اساس ارزش معاملاتی ملک انجام می شود. ارزش معاملاتی ملک توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین شده و معمولاً درصدی از ارزش روز بازار است (حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزش واقعی ملک).

مالیات نقل و انتقال املاک غیر تجاری در سال 1403

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، میزان مالیات نقل و انتقال ملک برابر با ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است. گفتیم که این مبلغ با قیمت فروش ملک متفاوت است و معمولاً بر اساس منطقه و ناحیه جغرافیایی تعیین می شود. به عنوان مثال، برای یک آپارتمان یا زمین با قیمت فروش ۳ میلیارد تومان، ممکن است ارزش معاملاتی آن (که توسط کمیسیون تقویم املاک مشخص می شود) حدود ۳۰۰ میلیون تومان باشد. در نتیجه، مالیات نقل و انتقال ملک برابر با ۵ درصد از ۳۰۰ میلیون تومان، یعنی ۱۵ میلیون تومان خواهد بود.

روند محاسبه به شرح زیر است:

تعیین ارزش معاملاتی ملک از طریق اعلام کمیسیون تقویم املاک و سپس توجه به نرخ مالیات نقل و انتقال که در سال ۱۴۰۳ برابر با ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است.

مثال، فرض کنید ارزش معاملاتی یک آپارتمان ۲ میلیارد تومان باشد. مالیات نقل و انتقال آن به صورت زیر محاسبه می شود:

• مالیات نقل و انتقال = ارزش معاملاتی × ۵٪
• مالیات = ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۵ = ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی) ، نقل و انتقال ملک تجاری

سرقفلی در حسابداری به عنوان یک دارایی نامشهود است که نشان دهنده ارزش اضافی یک شرکت یا محل تجاری است. این ارزش به واسطه شهرت، اعتبار یا موقعیت ویژه کسب وکار ایجاد می شود و معمولاً در زمان خرید، خریدار مبلغی بیشتر از دارایی های فیزیکی و دفتری شرکت پرداخت می کند.

این قوانین را برای مالیات نقل و انتقال املاک تجاری باید بدانید:

• اگر قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک ترین مکان مشابه مبنای تعیین مالیات خواهد بود.
• مالیات سرقفلی فقط برای املاکی با کاربری تجاری تعریف شده است؛ این مالیات هم در انتقال با سند رسمی و هم وکالت رسمی اعمال می شود.
• فقط املاک تجاری که در حال استفاده هستند مشمول مالیات سرقفلی خواهند بود.

ساختمان های نیمه ساخت یا زمین های تجاری که فعالیتی در آن ها انجام نشده، مشمول این مالیات نیستند و طبق جزء ب بند ۵ بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ ۱۳۸۴/۰۷/۲۷، تا زمانی که ملک به صورت زمین باقی مانده و فعالیت تجاری یا کسب وکار در آن انجام نشده باشد، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، مالیات حق واگذاری محل برابر با ۲ درصد ارزش معاملاتی محل است.

اگر ارزش معاملاتی یک مغازه ۱ میلیارد تومان باشد، مالیات سرقفلی به صورت زیر محاسبه می شود:

• مالیات سرقفلی = ارزش معاملاتی × ۲٪
• مالیات = ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۲ = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

مالیات بر ارث سرقفلی

مالیات بر ارث سرقفلی زمانی اعمال می شود که مالک سرقفلی فوت کند و وراث قصد انتقال این دارایی را داشته باشند. نرخ مالیات بر اساس طبقه وراث متفاوت است و مطابق قانون جدید مالیات بر ارث (بعد از سال ۱۳۹۵) به شرح زیر محاسبه می شود:

مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک

سازندگان املاک در سال ۱۴۰۳ موظف به پرداخت مالیات بر درآمد ناشی از ساخت و فروش هستند. این مالیات بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم تعیین می شود؛ نرخ مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک برابر با ۲۵ درصد سود حاصل از فروش است.

اگر یک سازنده ملکی را با هزینه ۳ میلیارد تومان ساخته و با قیمت ۵ میلیارد تومان فروخته باشد، مالیات بر درآمد به صورت زیر محاسبه می شود:

• سود حاصل از فروش = قیمت فروش – هزینه ساخت
• سود = ۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ – ۳,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• مالیات = سود × ۲۵٪
• مالیات = ۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۲۵ = ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

این موضوع را با تمام جزئیات در مقاله نحوه محاسبه مالیات ساخت و ساز در تهران  بررسی شده است.

مالیات نقل و انتقال املاک ویلایی و لوکس

این قانون مالیاتی به مالکان واحدهای مسکونی و باغ ویلاهایی که ارزش ملکشان بیش از ۱۵ میلیارد تومان است، اختصاص دارد. نحوه محاسبه این مالیات به این شکل است که صاحبان این املاک باید ۲ هزارم (۰.۲ درصد) از ارزش ملک خود را برای مبلغ مازاد بر ۱۵ میلیارد تومان به عنوان مالیات پرداخت کنند. به زبان ساده تر، این مالیات فقط به بخشی از ارزش ملک که از ۱۵ میلیارد تومان بیشتر است تعلق می گیرد.

فرض کنید ارزش یک ملک ۲۰ میلیارد تومان است. مازاد این مبلغ نسبت به ۱۵ میلیارد تومان برابر است با ۵ میلیارد تومان، حالا مالیات به این ۵ میلیارد تومان تعلق می گیرد و باید ۲ هزارم آن محاسبه شود:

مالیات = ۵ میلیارد × ۰.۰۰۲ = ۱۰ میلیون تومان

بنابراین، مالک این ملک باید ۱۰ میلیون تومان مالیات پرداخت کند، برای پرداخت این مالیات، صاحبان املاک باید به سامانه expasset.tax.gov.ir مراجعه کنند، اطلاعات ملک خود را ثبت کنند و مبلغ مالیات را بر اساس محاسبات سامانه پرداخت نمایند.

معافیت ها و جرایم مالیات نقل و انتقال املاک

در برخی شرایط، معاملات املاک از پرداخت مالیات معاف هستند. این موارد معافیت مالیاتی شامل موارد زیر است:

• بر اساس ماده ۳۴ قانون مالیات های مستقیم، انتقال املاک به وراث مشمول مالیات بر ارث است، نه مالیات نقل و انتقال.
• املاک متعلق به مؤسسات خیریه یا وقفی از مالیات معاف هستند.
• انتقال املاک به دستگاه های دولتی و شهرداری ها معاف از مالیات است.

سایر معافیت های مالیات نقل و انتقال املاک را در جدول زیر بررسی کنید :

عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک می تواند عواقب قانونی جدی داشته باشد، از جمله:

• سازمان امور مالیاتی می تواند جرایم مالیاتی معادل ۲.۵ درصد مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر اعمال کند.
• تا زمانی که مالیات پرداخت نشود، سند ملک نمی تواند به نام خریدار منتقل شود.

مراحل پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک  و مدارک مورد نیاز آن:

ابتدا تمامی مدارکی که در جدول ارائه می شود (شامل کپی اسناد مالکیت، شناسنامه، کارت ملی، پایان کار، پروانه ساختمان و…) را تهیه کنید. این مدارک باید کامل و بدون نقص باشند، سپس به دفترخانه ای که قرار است سند انتقال ملک در آن تنظیم شود مراجعه کنید و درخواست استعلام مالیاتی دهید.

دفترخانه پس از بررسی مدارک شما، اطلاعات ملک و مالک را در سامانه امور مالیاتی ثبت می کند و استعلام لازم را انجام می دهد، پس از ثبت اطلاعات در سامانه، سازمان امور مالیاتی میزان مالیات نقل و انتقال ملک را محاسبه می کند و برگ پرداخت مالیات (فرم مالیاتی) را صادر می نماید. این برگ شامل اطلاعات زیر است:

• ارزش معاملاتی ملک
• درصد مالیات (۵ درصد ارزش معاملاتی ملک)
• مبلغ نهایی مالیات قابل پرداخت

حالا با مراجعه به سامانه my.tax.gov.ir یا expasset.tax.gov.ir (سایت دوم برای ملک های لوکس است) اطلاعات پرداخت را وارد کنید و مبلغ مالیات محاسبه شده را پرداخت نمایید؛ روش های پرداخت می تواند پرداخت آنلاین از طریق درگاه بانکی سامانه باشد و یا مراجعه حضوری به بانک برای واریز مبلغ

پس از پرداخت مالیات، گواهی پرداخت صادر می شود. این گواهی نشان دهنده تسویه حساب شما با اداره مالیات است و باید به دفترخانه ارائه شود. گواهی پرداخت از طریق سامانه یا به صورت حضوری در شعب سازمان امور مالیاتی دریافت می شود.

بعد از اتمام این مراحل، گواهی پرداخت مالیات را به دفترخانه تحویل دهید. دفترخانه پس از دریافت این گواهی، سایر مراحل تنظیم سند انتقال را انجام داده و معامله را رسمی می کند، پس از نهایی شدن معامله در دفترخانه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم و در اداره ثبت اسناد به ثبت می رسد.

جدول مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۳ :

پس اگر می خواهید ملک بخرید یا بفروشید، بهتر است از یک مشاور یا وکیل مالیاتی کمک بگیرید. قوانین مالیات ملک ممکن است شما را سردرگم کند و اگر اشتباهی انجام دهید، احتمالاً مجبور می شوید جریمه زیادی بپردازید. یک مشاور مالیاتی می تواند به شما کمک کند تا همه چیز را درست انجام دهید و حتی راه هایی برای کاهش مالیاتتان پیدا کند.

به عبارت دیگر، مشاوره مالیاتی املاک، راهنمای دستیابی به یک معامله ملکی مطمئن و کم دردسر است.