نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک در سال 1404

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مهم ترین موضوعاتی است که در معاملات مالی در کشور مطرح است که با توجه به ارزش بالای املاک، سهم قابل توجهی از درآمدهای مالیاتی دولت را تشکیل می دهد. در سال 1404، قوانین مربوط به مالیات نقل و انتقال املاک با هدف شفافیت بیشتر و کاهش فرار مالیاتی به روز شده است.

این مقاله از رایان محاسبان به بررسی جامع نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک، مواد قانونی مرتبط، درصدها و جزئیات دیگر می پردازد، با ما همراه باشید.

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات هایی است که شامل معافیت مالیاتی نمی شود و در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت گردد. مطابق قانون، مالکین عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، ملزم به پرداخت این مالیات هستند. به عبارت دیگر، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده فروشنده است. روند پرداخت این مالیات از طریق مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی و با استفاده از دستگاه های پوز انجام می شود.

تغییرات کلیدی مالیات نقل و انتقال املاک در سال ۱۴۰۴

با ورود به سال ۱۴۰۴، قوانین مالیات نقل و انتقال املاک همچنان بر پایه مواد ۵۹ و ۷۷ قانون مالیات های مستقیم استوار است، اما تغییراتی در نرخ ها، سقف های معافیت و روش های محاسبه اعمال شده تا با شرایط اقتصادی همخوانی داشته باشد.

مالیات نقل و انتقال املاک غیرتجاری

نرخ مالیات نقل و انتقال املاک غیرتجاری در سال ۱۴۰۴ همچنان ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می شود. این ارزش معمولاً ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزش واقعی بازار است. برای مثال، ملکی با قیمت فروش ۳ میلیارد تومان ممکن است ارزش معاملاتی ۳۰۰ میلیون تومان داشته باشد. در نتیجه:

• مالیات = ۳۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۵ = ۱۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان

مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی)

مالیات سرقفلی برای املاک تجاری فعال، طبق ماده ۵۹، همچنان ۲ درصد ارزش معاملاتی است. اگر ارزش معاملاتی مغازه ای ۱ میلیارد تومان باشد:

• مالیات سرقفلی = ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۲ = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
  این مالیات تنها به املاک تجاری فعال تعلق می گیرد و زمین های تجاری بدون فعالیت یا ساختمان های نیمه تمام مشمول آن نیستند (بخشنامه ۱۳۵۳۰/۱۳۸۴).

این قوانین را برای مالیات نقل و انتقال املاک تجاری باید بدانید:

• اگر قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک ترین مکان مشابه مبنای تعیین مالیات خواهد بود.
• مالیات سرقفلی فقط برای املاکی با کاربری تجاری تعریف شده است؛ این مالیات هم در انتقال با سند رسمی و هم وکالت رسمی اعمال می شود.
• فقط املاک تجاری که در حال استفاده هستند مشمول مالیات سرقفلی خواهند بود.
• ساختمان های نیمه ساخت یا زمین های تجاری که فعالیتی در آن ها انجام نشده، مشمول این مالیات نیستند و طبق جزء ب بند ۵ بخشنامه شماره ۱۳۵۳۰ مورخ ۱۳۸۴/۰۷/۲۷، تا زمانی که ملک به صورت زمین باقی مانده و فعالیت تجاری یا کسب وکار در آن انجام نشده باشد، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

مالیات املاک ویلایی و لوکس

سقف معافیت مالیات املاک لوکس از ۲۵ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۳ به ۳۵ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴ افزایش یافته است. مالیات ۰.۲ درصد (۲ هزارم) به مبلغ مازاد بر این سقف اعمال می شود. برای مثال، در ملکی با ارزش ۴۰ میلیارد تومان:

• مازاد = ۴۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ – ۳۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• مالیات = ۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۰۲ = ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
  پرداخت از طریق سامانه expasset.tax.gov.ir انجام می شود.

مالیات بر درآمد ساخت و فروش

برای اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک همچنان ۲۵ درصد سود است. اما برای اشخاص حقیقی (بسازوبفروش ها)، سیستم پلکانی معرفی شده:

• ۱۵ درصد برای سود تا ۵۰۰ میلیون تومان
• ۲۰ درصد برای سود بین ۵۰۰ میلیون تا ۱ میلیارد تومان
• ۲۵ درصد برای سود بالای ۱ میلیارد تومان
  در بافت های فرسوده، نرخ به ۲.۲۵ درصد مبلغ فروش (منهای ارزش زمین) کاهش یافته است.
  مثال: سود ۲ میلیارد تومانی از ساخت و فروش:
• ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۱۵ = ۷۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۲۰ = ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۲۵ = ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• کل مالیات = ۴۲۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان

جدول نرخ های مالیات املاک در سال ۱۴۰۴

مراحل پرداخت مالیات نقل و انتقال

1. تهیه مدارک (اسناد مالکیت، شناسنامه، کارت ملی، پایان کار، پروانه ساخت)
2. مراجعه به دفتر اسناد رسمی و درخواست استعلام مالیاتی
3. ثبت اطلاعات در سامانه my.tax.gov.ir یا expasset.tax.gov.ir
4. پرداخت مالیات از طریق درگاه بانکی یا بانک
5. دریافت گواهی پرداخت و ارائه به دفترخانه
6. تنظیم و ثبت سند رسمی

برای محاسبه دقیق، ارزش معاملاتی به روز شده سال ۱۴۰۴ از سایت سازمان امور مالیاتی (tax.gov.ir) قابل استعلام است.

مالیات نقل و انتقال املاک: اهمیت و مبنای قانونی

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مهم ترین منابع درآمدی دولت است که با توجه به ارزش بالای املاک، نقش کلیدی در اقتصاد دارد. در سال ۱۴۰۳، قوانین با هدف شفافیت و کاهش فرار مالیاتی به روزرسانی شد و در سال ۱۴۰۴ نیز تغییراتی برای هماهنگی با بازار اعمال شده است. این مالیات بر عهده فروشنده است و از طریق دفاتر اسناد رسمی پرداخت می شود.

مدارک لازم برای پرداخت مالیات

ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم: این ماده به مالیات نقل و انتقال قطعی املاک می پردازد. بر اساس این ماده، ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال تعیین می شود.

ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم: این ماده به درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک اشاره دارد. سازندگان و فروشندگان املاک مشمول مالیات بر ساخت و ساز خواهند بود که میزان آن طبق قانون تعیین می شود.

معافیت ها و جرایم مالیات نقل و انتقال املاک 1404

در برخی شرایط، معاملات املاک از پرداخت مالیات معاف هستند. این موارد معافیت مالیاتی شامل موارد زیر است:

• بر اساس ماده ۳۴ قانون مالیات های مستقیم، انتقال املاک به وراث مشمول مالیات بر ارث است، نه مالیات نقل و انتقال.
• املاک متعلق به مؤسسات خیریه یا وقفی از مالیات معاف هستند.
• انتقال املاک به دستگاه های دولتی و شهرداری ها معاف از مالیات است.

سایر معافیت های مالیات نقل و انتقال املاک را در جدول زیر بررسی کنید :

عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک می تواند عواقب قانونی جدی داشته باشد، از جمله:

• سازمان امور مالیاتی می تواند جرایم مالیاتی معادل ۲.۵ درصد مبلغ مالیات به ازای هر ماه تأخیر اعمال کند.
• تا زمانی که مالیات پرداخت نشود، سند ملک نمی تواند به نام خریدار منتقل شود.

مراحل پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک  و مدارک مورد نیاز آن:

ابتدا تمامی مدارکی که در جدول ارائه می شود (شامل کپی اسناد مالکیت، شناسنامه، کارت ملی، پایان کار، پروانه ساختمان و…) را تهیه کنید. این مدارک باید کامل و بدون نقص باشند، سپس به دفترخانه ای که قرار است سند انتقال ملک در آن تنظیم شود مراجعه کنید و درخواست استعلام مالیاتی دهید.

دفترخانه پس از بررسی مدارک شما، اطلاعات ملک و مالک را در سامانه امور مالیاتی ثبت می کند و استعلام لازم را انجام می دهد، پس از ثبت اطلاعات در سامانه، سازمان امور مالیاتی میزان مالیات نقل و انتقال ملک را محاسبه می کند و برگ پرداخت مالیات (فرم مالیاتی) را صادر می نماید. این برگ شامل اطلاعات زیر است:

• ارزش معاملاتی ملک
• درصد مالیات (۵ درصد ارزش معاملاتی ملک)
• مبلغ نهایی مالیات قابل پرداخت

حالا با مراجعه به سامانه my.tax.gov.ir یا expasset.tax.gov.ir (سایت دوم برای ملک های لوکس است) اطلاعات پرداخت را وارد کنید و مبلغ مالیات محاسبه شده را پرداخت نمایید؛ روش های پرداخت می تواند پرداخت آنلاین از طریق درگاه بانکی سامانه باشد و یا مراجعه حضوری به بانک برای واریز مبلغ

پس از پرداخت مالیات، گواهی پرداخت صادر می شود. این گواهی نشان دهنده تسویه حساب شما با اداره مالیات است و باید به دفترخانه ارائه شود. گواهی پرداخت از طریق سامانه یا به صورت حضوری در شعب سازمان امور مالیاتی دریافت می شود.

بعد از اتمام این مراحل، گواهی پرداخت مالیات را به دفترخانه تحویل دهید. دفترخانه پس از دریافت این گواهی، سایر مراحل تنظیم سند انتقال را انجام داده و معامله را رسمی می کند، پس از نهایی شدن معامله در دفترخانه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم و در اداره ثبت اسناد به ثبت می رسد.

پس اگر می خواهید ملک بخرید یا بفروشید، بهتر است از یک مشاور یا وکیل مالیاتی کمک بگیرید. قوانین مالیات ملک ممکن است شما را سردرگم کند و اگر اشتباهی انجام دهید، احتمالاً مجبور می شوید جریمه زیادی بپردازید. یک مشاور مالیاتی می تواند به شما کمک کند تا همه چیز را درست انجام دهید و حتی راه هایی برای کاهش مالیاتتان پیدا کند.

به عبارت دیگر، مشاوره مالیاتی املاک، راهنمای دستیابی به یک معامله ملکی مطمئن و کم دردسر است.